深圳傳奇／房價跌逾4成！戴德梁行：特區供給有限價有撐

(2008/10/06 16:53)

雖然深圳市成立才只有28年，卻在中國金融史上創造許多第一的紀錄。（圖／記者顏真真攝）

記者顏真真／深圳採訪報導

受到中國大陸宏觀調控政策影響，自2007年下半以來深圳房價也出現4至5成的跌幅，截至目前為止，仍持續呈現調整及回落的情況，不過，深圳市戴德梁行土地房地產評估公司估價及顧問服務部董事費金標表示，未來深圳商品住宅價格分化會愈來愈明顯，高端高價位及合理低價位住宅比例將增加，他預估，在供過於求之下，經濟特區外的房價仍有調整空間，特區內房價在供應有限下，調整空間不大。

為了解大陸金融市場發展，日前台中市金融主管經理人協會(金主會)理事主席、匯豐銀行個人金融處副總裁暨台中分行經理楊琇惠，率領協會20多位來自銀行、證券、投信、保險及期貨業的高層主管，前往大陸金融創新之都深圳參訪，對於大陸金融業的快速發展也留下印象深刻。

深圳樣樣好　就是房跌讓人疼？

深圳市位於廣東省中南洽海地區，珠江口之東，東臨大鵬灣，西接珠江口，上靠東莞、惠州兩市　南領香港，與香港新界僅一河之隔。全市面積為1952.84平方公里，人口1400萬人，其中，深圳經濟特區面積為395.81平方公里。

深圳為珠江三角洲城市群中最重要的城市之一，也是中國大陸平均每人國內生產總值最高的城市，經濟總量相當於一個中等省份，是經濟效益最好的城市之一，目前已形成了高新技術產業、金融業、物流業、文化產業等四大支柱產業，國民生產總值居大中城市第四位，財政收入及綜合經濟實力居大中城市第三名；進出口總額占中國大陸1/7，連續13年居大中城市第一；港口集裝箱吞吐量居中國大陸第二位，世界第四位；深圳寶安機場更是中國大陸四大航空港之一，是華南航空貨轉的重要樞紐。

而隨著深圳市的快速發展，深圳市房價也在這1、2年快速飆升，費金標指出，2002年深圳房價漲幅也只不過1.7%，2003年也只有4.2%，到了2004、2005年漲幅約在9%左右，不過，2006年卻快速飆升達到32%，2007年漲幅更達到45%。

面對房價的飆升，大陸也開始採取宏觀調控措施，2006年先是規範房地產市場外資准入及管理，同時國內居民在進行個人二手房轉讓時，所得收益必須按照財產轉讓所得項目繳納個人所得稅，稅率為固定的20%。

2007年深圳進一步規範，境外機構只能購買用於辦公所需的辦公樓商品房；在境內工作、學習超過1年的境外個人及港澳台地區居民與華僑只能購買一套用於自住的住宅類商品房。另外，還進一步規模商品房銷售行為及實施新版二手房契約，並提高貸款首付比例力。

2008年中國國家稅務總局、財政部、國土資源部聯合清查土地稅收繳納情況，並擴大城市地價動態監測範圍，加強銀行體系流動性管理，引導貨幣市場信貸合理成長、五次調升存款準備率，提高土地增值稅預徵比例，使得深圳房價截至2008年7月下跌了44%。

房價調整呈回落　深圳房市逐步呈現理性？

費金標表示，2008年到目前為止，深圳房地產市場延續去2007年下半年以來的調整態勢，房價持續呈現調整及回落，房地產市場逐步呈現理性發展的局面，2008年1至7月深圳市房地產研發投資人民幣231.36億元，2007年同期減少3.63%，其中完成商品住宅投資減少1.27%；商品房施工面積則增加2.02%，其中住宅施工面積較同期減少0.14%；商品房新開工面積亦減少2.61%，其中住宅新開工面積減少16.99%。

此外，深圳市商品房空置情況也有所增加。

費金標說，2008年1-7月深圳市商品房空置面積165.68萬平方米，較2007年同期增加29.08%，其中住宅空置面積67.07萬平方米，較同期增加95.65%

若再觀察深圳市新建住宅供應與需求，也將持續呈現下滑趨勢。

根據深圳市國土資源與房產管理局預估，2008年新建宅批准預售面積較2007年減少12.6%，銷售面積更大幅減少38.4%，銷售均價亦會下滑4.4%，而自2006年至今深圳新建住宅銷售均價已下跌36.5%，來到每平方米1萬1014元。

二手房成交回升　08年價格終於上揚

雖然深圳市新建住宅供應、需求是持續下滑，但費金標指出，二手住宅成交套數及面積則已呈現回升情況。

根據統計，二手住宅成交套數從2006年的8 萬4976套增至2007年的11萬2545套，二手住宅成交面積也從737.63萬平方米，增至931.06萬平方米。

費金標說，2006年至今深圳二手住宅成交面積大於一手住宅成交面積，不過，2008年一、二手住宅成交面積差距有減小，至於深圳市二手住宅價格，不論是住宅租金及住宅售價在2007年出現下滑後，2008年又呈現上揚趨勢。

至於深圳住宅市場價格是否會再持續下跌？費金標分析，下半年中國貨幣政策依然緊縮，經濟發展的不明確因素增多，CPI（消費者物價指數）、PPI（生產者物價指數）走勢將影響市場未來心理預期。

深港合作更加緊密　深圳發展新契機？

不過，根據「深圳市城市總體規劃（2007-2020）」將深圳定位為「與香港共同發展的國際性」，深港城市一體化的建設進程將會加速，未來深港合作將更加緊密，為深圳城市發展建設帶來新的契機。

此外，深圳市未來4 年計劃建設商品住45萬套、建築面積3960萬平方米，其中2008年是建設規模最大、土地供應最大的一年，費金標分析，在區域分布上，未來深圳住宅新增供應依然集中在關外區域，而關內供應則主要來源在城中村改造與閒置土地。

因此，費金標認為，未來深圳市商品住宅價格分化明顯，高端高價位與合理低價位住宅比例將增加，至於房價部分，經濟特區外因供過於求，因此，仍有小幅調整空間，經濟特區內在供給有限之下，調整空間不大。