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房市/省錢想住台中 高鐵通勤台北工作? 專家給建議

最近有公務員夫妻在網路上發問,兩人在台北工作,考慮要搬去老婆原先在台中烏日買的房子,或在林口置產,但若住在台中,老婆每天通勤來回起碼耗時3小時。房市專家建議,以工作地點為優先考量,畢竟每天要台中、台北通勤上班,實在太累了,如果無法到台中工作,可以先考慮把台中房子出租,經濟狀況允許再於林口買房。 一對在台北工作公務員夫妻,網路上發文稱兩人稅後年薪約146萬元,目前住在岳母以前買的小套房裡,因計劃生子,動了換屋念頭,不過因為老婆在台中烏日先前已置產,正考慮是否要搬到台中居住,而且貸款明年就會還完,離台中高鐵站開車約10分鐘,距離老公之後有機會調派的台中單位也算近,但老婆每天高鐵轉捷運來回需通勤3小時。 「太低估了3小時通勤的壓力了」,住商不動產企研室經理徐佳馨認為,買房要以工作地點為首要考量,每天來回通勤3小時,實在太累了,她建議,可以將住在台中列入中長期的規劃。 信義房屋民俗公園店長謝明哲也表贊同,他說,通勤上班太辛苦了,且光是高鐵轉台北捷運,不含開車到高鐵站的乘車成本,通勤費1年至少就要24萬了,不如拿來繳房貸,但他也不諱言,確實有不少人以高鐵通勤換房價,還是端看個人需求與選擇。 除此,公務員夫妻也提到,另一考慮是在林口購屋,老公存款500萬元,若一次買足正3房,購屋總價含裝潢抓在1700萬元,但每月需負擔4萬多元的房貸,不過通勤時間縮短,林口學區好,未來也比較能夠一起照顧小孩。 徐佳馨指出,若經濟許可,確實可以先在林口買房,並考慮把台中房子出租,補貼房貸壓力,她也說,夫妻能多一點時間相處、住在一起才是最重要的。

房市/公寓這層樓最熱賣 一釋出即搶

公寓產品雖然屋齡普遍老舊,但因低公設比、無管理費,房價又相對便宜,成為不少購屋族首選,然而每個樓層都各有優缺點,但據房仲業者第一線觀察,公寓3樓最熱賣,因為1樓至2樓可少爬樓梯,屋主較不會受到年紀增長影響而有換屋需求,導致市場流通性少;4、5樓被稱為健身樓層,致使3樓一釋出即很搶手。 公寓不同樓層各有其優缺點,如果選擇1樓,年長者方便進出,如有意外發生最容易逃生,有些門口還可以停車,但會有蚊蟲、噪音、汽機車廢氣等困擾,而且也相對容易遭竊。 2樓比起高樓層,相對容易到達,安全性比起1樓也更好一些,但常聽聞2樓出現管線堵塞問題,信義房屋敦南店專案經理江雨錡解釋,通常1樓有自己獨立的管路,而2樓以上的住戶則共用管路,大多把2樓作為管線轉折處,像是廚房管或糞管,在轉折處比較容易堵塞,若來不及疏通,首先滿出來倒灌的就是2樓的住戶;不過,因屬低樓層,仍是不少購屋族首選。 買公寓首選是1或2樓,在市場上流通性相對較少,因此3樓成為最好賣樓層,江雨錡進一步表示,3樓則因少了1樓蚊蟲、噪音困擾,排除2樓管線堵塞、爆管疑慮,又屬中樓層,可以比4、5樓少爬幾層樓梯,3樓進而成為市場最受歡迎的公寓樓層。 行情方面,信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析,如果是4層樓公寓,通常是4樓頂樓戶最便宜,其次是3樓、2樓,1樓行情最貴,如果各方面條件差不多的狀況下,2樓至4樓樓層價差不到1成;江雨錡補充,公寓1樓因為土地持份高,屋主期待未來都更權利或可移轉成店面的可能性,價位一定是最高的。

房市/新莊轉手交易熱區 500萬元買得到公寓

根據新莊地政事務所統計102年至107年的房地買賣,生活機能良好的榮富昌隆生活圈、鴻金寶商圈民安後港生活圈及中港厝宏泰市場生活圈為轉手交易熱區,其中鴻金寶商圈民安後港生活圈中有迴龍站,且房價僅2字頭,總價500萬元即買得到公寓,深受年輕首購族喜愛。 新莊地政事務所統計新莊區102年到107年間房地買賣案件數量將近3萬筆,其中約有83%案件為買入後持續持有而未再賣出,其餘的17%則是買入後又再賣出,有2次以上的交易紀錄稱為轉手交易,而交易熱區主要為人口集中、生活機能良好之幸福榮富昌隆生活圈、鴻金寶商圈民安後港生活圈及中港厝宏泰市場生活圈。 該3個轉手交易熱區集中於早期發展的生活圈,為新莊區人口集中之區域,國中小學、公園、活動中心等公共設施配置完整,亦有多線公車行駛,生活機能佳,加上住宅產品多元,房屋價格適中,自住需求多,接手力道強。信義房屋新莊龍安店店長胡維中表示,鴻金寶商圈民安後港生活圈有捷運末站「迴龍」,房價相對親民,從台北等外縣市來的買方多,尤其是年輕族群。 新莊事務所統計資料也證實轉手交易參與者年齡在30至39歲之間,轉手交易熱門標的為每坪30至35萬元、20至40坪之住宅大樓、公寓。 胡維中補充說明,因早期發展,住宅多以公寓和華廈為主,屋主持有也比較長的時間,若分析102年至107年交易獲利情況,以102年購入的屋主溢價空間較大,若是104年後買入的則未必有獲利。新莊事務所數據顯示,104年以後,房地產市場景氣趨緩,住宅價格指數呈現盤整狀態,而105年後實施房地合一稅,更使房地產交易陷入低潮,轉手交易案件也隨之減少。 由於該3生活圈房價為2-3字頭,隨著房市景氣回溫後,持續對首購族群吸睛,胡維中說,鴻金寶商圈民安後港生活圈可以總價500-800買到公寓或華廈電梯,交易量持續成長。

房市/台中鐵路綠廊道翻轉北屯

台中市鐵路高架化後,市府在高架鐵軌下方打造綠空廊道,全線預計明年6月完工,目前台中車站以北到太原車站已完成,為當地環境加分不少,據在地房仲近期觀察,鐵路高架化及綠空廊道建設對北屯房市是正面利多影響,房價持穩。 過去台中的平面鐵路行經市區,造成軌道的兩側地區發展不均,也影響交通,鐵路高架化後,台中市政府將原有鐵道空間綠美化,設置自行車道、人行道,並以台中車站為核心,向外串連至大慶車站、豐原車站。 信義房屋民俗公園店長謝明哲認為,鐵路高架化及綠空廊道建設對北屯房市有很大的影響,以新設站點松竹站為例,因可無縫轉乘台中捷運綠線G4站,又位在頭家厝商圈和松竹商圈交會處,生活機能強,備受建商看好,周邊多個重劃區推案熱絡,包含10期、14期及捷運綠線G0站旁的單元12,目前推案都2字頭起跳,不少建案一日完銷,也因區域推案量大,消費者選擇性多,甚至有擠壓中古屋買氣的情況。 北屯另一站點太原站,為舊有車站,在2016年高架化之後,鐵軌下方被打造成人行道、自行車道,並重植花草樹木,市容景觀加分不少,且歷年日均進站人流量也持續創新高,不過謝明哲指出,因區域發展早,屋齡偏高,多為屋齡20年以上大樓,每坪約14至16萬元,價格持穩。 此外,據謝明哲觀察,鄰近車站第一排雖然會有噪音干擾,但部分屋主認為房市潛力大,反而惜售而少有交易。

房市/北市精華區這種宅 可用新北價格入手

台北市許多軍國宅位處黃金地段,交通便利、生活機能成熟,且格局方正、多擁有電梯與中庭花園,房價又與周邊大樓行情價差1成左右,甚至幾乎可用新北市價格入手北市燙金門牌,吸引許多首購小家庭捨老舊公寓選擇軍國宅。 隨著房價高漲,位處精華地段的軍國宅因相對低價,而受到歡迎,信義房屋敦南店店長賴信瑋舉大安區「成功國宅」為例,屋齡25-35年,目前成交單價約65至70萬元,與周邊動輒7字頭的區域行情相比,便宜1成左右,房價與新北市部分區段行情相差不遠,總價約2000萬元出頭的購屋門檻,以北市精華地段來說相對好入手,平均1年有約20件移轉。 除價格優勢之外,信義房屋萬華萬大店店長仇穎翔指出,軍國宅空間規劃良好,室內格局方正、使用空間大,多為平面車位,擁有電梯與中庭大空間,且地點與生活機能佳,又多鄰近學區,成為交易熱絡關鍵;像「成功國宅」就緊鄰捷運科技大樓站,周邊還有遠企商圈和瑞安街商圈,附近還有師大附中與台北教育大學等學區加持,交通、生活機能皆十分便利。 不過,若要購入軍國宅也有不少需要注意之處,住商不動產企研室經理徐佳馨指出,國宅因是政府早期自建自售,大多屋齡較高、施工品質不佳,特別是屋齡30年以上的國宅,要注意是否有滲漏水問題,軍宅為國軍老舊眷村改建,獎勵民間參與投資,近幾年仍有軍宅陸續完工,屋齡相對新,不過因為軍國宅社區少說都有數百戶,購屋前最好多花點時間親自造訪、打聽社區管理。 信義房屋板橋新站店主任許羽德建議,可以從社區公佈欄張貼的公告,確認管委會預算運用、經營管理情況,還可透過觀察外牆有無維護、地下室是否潮濕有霉味、中庭花草有無整修,來確認社區管理品質;他也提醒,軍宅目前仍有5年內不能買賣過戶的規定,另外多數國宅都有車位不足情況,部分社區會以抽籤分配,購屋前可特別留意。

房市/10年時間房屋買賣繼承比例飆增1倍

信義房屋統計近10年建物買賣移轉與繼承移轉登記的比例變化,2009與2010年買賣移轉與繼承移轉比例約為1比10,每10筆買賣移轉同時會出現一筆繼承移轉,不過隨房市修正移轉量縮,最近兩年買賣與繼承比例已經增加到1比5,每5筆買賣移轉同時也會出現一筆繼承移轉登記。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,買賣與繼承比例持續拉高,一方面反應近年市場交易量萎縮,買賣移轉棟數持續量縮,另一方面則是反應人口老化問題持續,導致繼承移轉登記持續增加,兩者雖然不見得有直接關聯,但可看出市場景氣與人口老化的變化。 至於繼承移轉近年持續創下新高,加上有些區域的房價居高不下,是否導致有需求的民眾用等房取代買房,曾敬德表示,早年民眾生育的意願較強,通常都會有好幾個兄弟姊妹繼承,實務上則可發現大概有三種比較常見的現象,一類是兄弟姊妹眾多,要透過出售房屋才能分配繼承的不動產,也就是將不動產變成現金,房屋繼承後出售在市場上相當常見,另一類則是一個繼承人出資向其它人購入繼承的不動產,另一種可能較為單純就是自己取得長輩的不動產使用或出租。 根據台北市根據北市土地登記資料顯示,2018年北市繼承取得建物的比例中,60歲以上的繼承就佔了42%,40~60歲則有43%,顯示目前的繼承者大概有4成屬於60歲以上的長輩,但40~60歲繼承者比例也相當,而去年的繼承登記中,40歲以下的比例僅佔15%。 至於六都之中,繼承與買賣比例最高的仍是不動產價值最高與人口老化明顯的台北市,每3筆建物買賣移轉登記就會出一筆繼承登記,最低的則是人口結構年輕的桃園市,每8筆建物買賣移轉登記就會出一筆繼承登記。

房市/不是利率最低就好 申貸留意4陷阱

民眾購屋不只比房價,挑選房貸時也會認真比較,看哪家銀行利率最低、條件最優,卻易忽略帳管費、違約金等隱形費用,甚至眼前的低利率不代表未來利息也低,其實藏有不少陷阱須注意。 申請房貸還需留意額外的隱形成本,例如帳管費。信義代書舉例,依每家銀行規定,帳管費多在4000~6000元不等,有些房仲、代書固定配合的銀行,還能稍有優惠,例如信義代書與合作銀行的帳管費為3000元。該筆款項是核貸後才收,但有些公股銀行還會在民眾申請房貸時,即收取票據查詢費300~500元不等。 至於房貸族最在意的利率高低,信義代書提醒,依據銀行統計,民眾平均還清房貸的時間約7~10年,民眾應先評估自己預計幾年內要繳清貸款,如果在前幾年即可償還,可選擇利率前低後高型方案,若是要長期繳納20、30年,採浮動利率一段式的方案較適合,否則後期房貸利率愈繳愈高,未必划算。 此外,若選擇拉長寬限期,雖然只還息不還本的時間增加,但待寬限期一過,本金壓縮到剩餘年限裡,每月攤還的金額反而變高,增加還款壓力,信義代書建議應在申貸前先試算比較,確保本利攤還的金額不會過重。 另外還常見提前塗銷狀況,民眾想提前繳清房貸,也須注意綁約期,甚至有銀行會規定,幾年內不可還款超過貸款幾成的規定,若提前解約則須繳納違約金。

房市/500萬元內買新竹2房 網友推薦買這區

有網友在網路論壇Mobile01上的發問,孩子將成家,想以頭期款50萬元以下,月付貸款1.5萬元內,購買新竹2房含車位的房子,不知道有無機會?不少網友提供意見,建議他可貸款30年購買總價約500萬元房子,可往南寮尋找,2房總價400萬元以下就有。 針對該網友的提問,不少人為他計算符合預算的總價帶,若以房貸30年期來看,可買到總價大約是500萬元。以此總價來看,除有網友認為新竹縣市有不少公寓可買,「有喜歡就出價較仲介幫你努力。」另有網友表示此預算在可買到南寮總價400萬元以下的2房,可貸內含1成裝修貸款、共達9成的銀行貸款,貸款30年便符合需求。 信義房屋世博忠孝店店長吳志婕表示,目前新竹市新案可考慮竹科周邊「竹科潤隆」預售案,2房總價不含車位588萬元,為市區最低價;若仍超出該網友預算,南寮確實是可以考慮的購屋區段。 南寮可連接國道1號與國道3號,近期又多了台68線快速道路的延伸線南寮大道,交通便利性足夠,吳志婕表示,從南寮到竹科,在不塞車情況下,預計車程最快30分鐘,15分鐘可到新竹市區,且房價相對便宜,是新竹市門牌。 近年區內推出不少新案,有不少屋齡5年內新房子供選擇,2房含車位總價在600萬元內,例如「春福Hi Yong」、「春福Hi INN」、「夢想家」等,指標社區「煙波行館」1年平均交易10~20戶,最為熱門,2房總價400多萬元就有,4房含車位也僅600多萬元。

房市/租房子讓房東賺 還是買房讓銀行賺?

根據金融聯合徵信中心資料,去年第四季房貸利率為1.74%,創39個月來新低,房貸利率屢創新低,礙於房價偏高、所得偏低的國內經濟結構問題,低刺激買氣的作用有限,學者更直言「你想要租房子讓房東賺,還是買房子讓銀行賺」。 信義房屋企研室分析資料顯示,台灣房價屢創新高,即便是近幾年修正1成,2018年台灣房屋總價達1330萬元,創實價登錄以來新高,代表房價並未受到不景氣所壓抑。 對於首購族而言,買房與租房是個課題,景文科技大學財務金融副教授章定煊表示,房貸利率除了特別優惠專案之外,一般的利率多落在1.6%至1.85%之間,跟租屋的「淨」報酬率差不多,意即,原本買房僅需負擔房東房租,由房東承擔地價稅、所得稅與房屋稅,以及家中的維修費用等成本,若買房後,這些 成本全都要自行負擔。 「你想要租房子讓房東賺,還是買房子讓銀行賺」章定煊以一句話道盡自住客的無奈,他說,自住客貸款買房沉重負擔的關鍵不在於利率,而是本金,這就是雞生蛋蛋生雞的問題,是要先買房還是資金留著先理財存錢,重點還是要放在自己長期財務的承擔性之上,房貸可是要付20年,甚至30年。 如果從投資的觀點來說,章定煊認為,現在的重點是在未來房市的展望。持有房屋者他們擁有隱藏的增值空間在裏面,對他們不利的是折舊跟必須穩定現金流應付房貸的壓力。以現在的市況而言,盤整的市場與不確定的中美貿易戰,觀望者是處於上風的。

房市/新鮮人租房子 要省錢也要活命

畢業季起跑,甫踏入社會的新鮮人,除了找工作之外,不少人也要開始尋覓租屋處。有鑒租金年年漲,年輕人起薪卻仍在低空盤旋,專家建議,房租不要超過薪資一半,租金能省則省,但安全問題不能忽視,「不要為了租房連命都沒了!」 先不論應徵的工作有無著落,社會新鮮人總要先有落腳處,信義房屋企研室經理曾敬德表示,租屋地點通常會從原本習慣的環境找起,例如學校附近,屆時再衡量與公司的距離與通勤方式。 由於第一筆工作薪水還沒入帳,可能就得先支付房租與押金等費用,對於新鮮人來說負擔不小,曾敬德認為,租金能省就省,盡量找便宜的房屋來看,「剛出社會多省點錢,花錢才不會太痛。」住商不動產企研室經理徐佳馨則建議,租金最好不要超過薪水的一半。 根據行政院主計處統計,今年5月房租指數102.60,年增率0.88%,更是自2010年統計以來皆連年上漲,顯見租屋族的壓力之大;再看新鮮人的平均薪資,依勞動部調查2018年初任人員的平均月薪,專科畢業員工2萬6206元,大學畢業員工2萬8849元,研究生可達3萬3880元,換言之,若要控制在適合的房租壓力內,最好挑選租金1.3~1.6萬元內的房子。 想降低租金負擔,曾敬德表示,若租不起套房就租雅房,租不起大坪數就租小坪數,或者找同學、朋友一起分租,若近公司、捷運站的租金太貴,就考慮住遠一點,靠其他交通工具通勤。 徐佳馨提醒,租屋安全更是重要,「不要租個房子連命都沒了。」除觀察屋外的環境與治安好壞,看屋時也要注意消防設施,如梯間有無擺設滅火器、住家內有無警報器等,若有夾層隔間,也要確認是否為防火材質。 此外,要清楚租屋處的逃生路線,如果窗戶被裝設鐵窗,也要看是否有開口可供逃生,並查看陽台有無垂降設備等;近年有不少一氧化碳中毒案例,所以看屋時務必檢查瓦斯是否安裝在室外,且室內最好保持通風。

房市/台中透天價格翻倍漲 3大屯區反而跌

據實價登錄資料,台中自2006年以來至2018年,透天平均成交總價翻倍漲,進一步觀察近5年價格走勢,台中3大房市交易熱區北屯、西屯、南屯,竟呈現下滑趨勢,其中西屯平均總價下修逾2成最多。房仲業者分析,3大屯區因高端別墅成交趨緩、低總價舊透天加速去化,以及建商多轉往屯區外圍推首購案,造成平均總價下修。 根據實價登錄數據,北屯區與南屯區透天厝平均成交總價,2018年房價與2014年房市高點相比,小幅調降6%、1%,反倒是西屯區去年平均總價為1,607萬元,與2014年2,182萬元相比,下修26%最多。 信義房屋西屯店店長魏世芳表示,西屯區核心地段透天價格並無太大變動,主要是12期、單元一重劃區等區段的高總價別墅成交量趨緩,且隨著買氣出籠,近期去化不少低總價老舊透天,再者因3屯區市中心地價高漲,透天推案漸少,或轉往屯區外圍,並多以首購價位為主,致使平均總價下修。 反觀太平區、豐原區透天成交總價卻大幅上揚,太平區2018年透天平均總價為851萬元,5年間成長3成,豐原區亦有26%的漲幅。信義房屋太平新光店店長楊宗錫表示,太平區近年因地價上漲,透天推案越來越少,物以稀為貴,且屋主惜售,價格確實因此被墊高,目前中古臨路透天至少都得要千萬元以上才能購得。 住商機構台中區協理賴萬分析指出,台74線開通使縣市之間距離變小,太平、豐原因此吸引不少年輕首購族目光,建商也因市區地價逐年飆漲,紛紛往外圍獵地、推案。

房市/透天變貴了 連中南部人都改住大樓

地價連年調漲,土地持份高的透天價格一路飆漲,據信義房屋企研室分析實價登錄資料,2018年台灣透天總價較2006年上漲42.51%,逼得習慣住透天的中南部民眾,只好捨棄住透天,改買大樓型住宅。 由信義房屋企研室提供的實價登錄統計數據中看到,2006年,台灣的透天平均總價為995萬元,逐年攀升至2018年為1418萬元。觀察各縣市透天行情,以桃園縣、新竹縣市與台中市增長幅度最多,2018年與2006年相比之下幾乎都是翻倍漲,甚至呈現連年上漲的趨勢。 「透天變貴了,連習慣住透天的中南部居民近幾年也因此產生了變化,買不起透天,只能住大樓住宅」住商不動產企劃研究室經理徐佳馨說,住透天確實是有些人的夢想,不只是居住習慣,更是看中土地價值高,但隨著房價上漲,要實現這夢想恐怕非財富較高的人才能辦到。 徐佳馨表示,透天價格會上漲,除了地價漲以外,推案量變少也是影響因素,對建商而言,購買一塊土地成本高昂外,營建成本也不低,以相同的成本計算,大樓出售的戶數多於透天,營收才有機會擴大,符合經營效益。 透天或大樓型產品宛如青菜蘿蔔各有所好,徐佳馨說,住透天的好處是不會受限於大樓規範,且生活比較不會被鄰居干擾,但因鮮少有大樓管理制度,保全成本較高,即便是引進管理公司,因戶數少,負擔的成本較高。 她更進一步提醒,購買透天的屋主看重的是土地價值,但若是購買連棟式透天產品,土地仍為共有持有。另外,隨著老齡化社會發展,除非透天內裝設電梯,否則不便於老人家居住。