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房市/裝修好宅不容易 預算、法規「眉角」要注意

買房是人生大事之一,不論購入新屋、中古屋還是老宅,都想裝潢得美美的,住得溫馨舒適。但想要裝修成理想中的好宅不容易,要注意預算、簽約、法規上的「眉角」,像是與設計師溝通時,最好明確告知預算,才能把錢花在刀口上;還有裝修常遇到的法規問題,建議多做功課或找專業諮詢,避免觸法。 現代人工作繁忙,大多會交由室內設計師協助裝修,較為輕鬆、省時,流程大致為專人諮詢→洽談丈量→設計提案→工程費概估→簽訂合約→進行設計→工程施作;而各工種施工的順序通常是水電→泥作→木作→油漆粉刷。 一般會依照屋況來預估裝潢預算,屋齡越高,費用越貴,新屋每坪約1~3萬元,屋齡5~10年每坪約2~5萬元,屋齡10~20年每坪約3~6萬元,屋齡20~30年每坪約5~8萬元,屋齡30年以上每坪6萬元以上。 但對大多數把錢花在頭期款的首購族來說,最頭痛的莫過於預算不夠,信義居家表示,與設計師初次溝通時,不要害怕讓對方知道預算在哪,明確讓設計師知道預算區間,不僅節省溝通時間、也可以讓預算達到最佳的運用。 信義居家提醒,要慎選優質、有信用的設計師團隊,而且簽約之前,記得確認所有細節,包含圖樣、估價單金額與施工進度等,合約內容越完善,越能保障自己權益。若擔憂過程中出現糾紛,現在市場出現第三方保障合約的公正單位「裝修寶」,提供預算監控等服務,兼顧雙方權益。 此外,老屋常為了增加室內使用空間,將陽台外推,但根據《違章建築處理辦法》第十一條之一,陽台是逃生空間,因此不管舊房或新屋,陽台外推都不合法,應限期拆除。而裝潢時,若動到天花板、隔間牆、防火區劃等,則會有審查的問題。裝修時常會疏忽的法規問題,信義居家建議,消費者可向專業單位諮詢,以免得不償失,又得花另一筆費用重新裝修。

房市/台南民宿特區夯 年輕人愛買老宅搞文創

全台首個民宿示範區「台南雙城觀光地區」,自去年一月開放申請以來,目前區內已有129家民宿取得合法登記,數量持續增加中。信義房屋表示,近期該區老宅詢問度大增,且因價位相對親民,吸引不少年輕人購買,也有許多外地青年選擇移居台南,讓老屋新生,開設文創工作室、咖啡廳等。 走過數個世紀、歷經300多年的文化薰陶,台南歷史建築、老街、古宅林立,近年更結合文創、藝術產業,讓老舊空間重新活化,展開全新風貌,也促使觀光民宿產業蓬勃發展,更以兩大景點赤崁樓(普羅民遮城)、安平古堡(熱蘭遮城)為「雙城觀光地區」核心,劃分出府城、運河、安平3大民宿特區。 信義房屋台南民生店主任李佳靜表示,2016年9月雙城消息釋出後,許多民眾都在觀望,等到有人申請通過,政府也積極輔導,才引起台南原有的民宿業者更多關注,讓特區內物件詢問度大增。 台南老宅屋齡普遍偏高,一般在購屋過程中會花較多時間觀察屋況、考量裝潢費用…等,但因價格相對較低,客群有年輕化趨勢,李佳靜表示,地段極佳的府前路,有一間42年15.45坪老宅,才釋出二個月就以510萬元成交,而青年路上也有46年的16.84坪老屋,四個月時間以550萬元賣出。 在安平古堡週邊的民宿特區內,除了40年左右的老宅之外,近期也出現一些老屋新生的物件。信義房屋安平店專員王湘宜指出,隨著特區成立,部分中、南部消費者看好商機,也會特別指定找老宅翻新的民宿來經營,但必須提醒若買下曾經營過的民宿,新屋主並不能直接營業,仍須依法申請合法登記證明。

房市/住綠建築省荷包 去年核發件數新北居冠

因應全球環保潮流,台灣推行綠建築多年,內政部統計,截至2017年底,台灣核發綠建築標章與候選證書共計6,864件,核發件數以新北市最多、台北市次之、桃園市第3。對廣大民眾來說,居住在綠建築裡,最有感的就是省電、省水、省荷包,以及提升生活品質。 信義代銷表示,台灣綠建築共有9項指標,日常節能、水資源項目為消費者最關心的項目。日常節能部分,選用高性能節能玻璃,有效防止室外熱能進入屋內,減少空調使用量,並使用LED節能照明燈泡,居家每居室至少有4分之1以上可開窗,以利通風;水資源部分,包括廚房、浴室、水龍頭等全面採用節水器具。據統計,綠建築相較一般建築,可節電20%、節水30%。 關於綠建築評級制度,據建築研究所網站公佈,最高等級為鑽石級,需在9項指標中,得分95%以上,80%~95%為黃金級,60%~80%為銀級,30%~60%為銅級,30%以下則為合格級。 雙北知名的鑽石級綠建築,包含屋齡36年的台電大樓,結合新智慧節能,成為全台最省電大樓之一,更獲得美國綠建築協會最高級別的白金認證;三峽北大特區綜合行政大樓則因導入環境共生理念,提供公共托老、托育及閱讀空間,並統合警察局等機關業務,於去年獲頒為鑽石級,也於今年5月獲得全球卓越建設獎銀獎肯定。 此外,宛如森林小木屋的台北市立圖書館北投分館,還有去年作為世大運比賽場地使用的台北市網球中心等,也都為鑽石級綠建築。 信義代銷表示,除了公部門積極建設之外,許多房屋建案,也主打綠建築,像是位於大民生社區、強調耐震的中工耘翠,以及大淡水核心、價位親民的悠森學,皆獲得銀級綠建築候選標章,週邊自然綠意也成為先天優勢,助於提升生活品質。

房市/捷運高雄車站永久站重振後驛 躍房市一級戰區

高雄捷運通車10年,配合鐵路地下化工程,紅線高雄車站9月5日起改停靠永久站,而台鐵也將於10月換軌啟用,屆時高捷、台鐵乘客可從永久站B1免出站轉乘。信義房屋表示,永久站開通後交通便捷,住宅型產品漸受歡迎,近期後驛商圈週邊新成屋、預售案增多,可預期未來房市將更加熱絡,躍升一級戰區。 據高雄市政府規劃,71期重劃工程將一次開闢15條道路,同時打通自由路及復興路,高雄車站前站、後驛也將重新整合,不會再被鐵路軌道切割成南、北高雄。而後驛商圈本就位於高雄市區核心,經九如一路就能連接國道一號,透過東西兩側的民族路及中華二路,往南則可進入高雄舊市區。 信義房屋後驛店段展綦表示,在鐵路地下化建設的10年間,後驛整體行情起伏不大,目前九如路地坪約80~90萬元,熱河一街地坪約95~110萬元。接下來將成為台鐵、高捷紅線R11高雄車站和R12後驛站及黃線交會點,形成三鐵運輸網絡,目前後驛房市需求大於供給,明年及未來5、6年間應可有不錯表現。 在生活機能部分,後驛生活圈相當全面,而且有著獨特的商業群聚現象,例如後驛以東,十全一路以販售醫療器材為主;熱河一街連接吉林街,是以吉林夜市為中心的美食天堂;大連街是俗稱的皮鞋街;安寧街則有「高雄五分埔」之稱,以成衣批發業為主;後驛以西,十全二路是五金行據點。 段展綦認為,永久站開通後交通更便捷,住宅型產品漸漸受到30歲左右首購族、新婚族青睞。此外,後驛也出現許多15層樓以上的預售屋、新成屋,十全一路新成屋成交價每坪約25~33萬元、德北街的新成屋則約25~30萬元,持續吸引外地人口移居。  

房市/大馬捷運攬客 帶動房價和觀光人潮

台灣與馬來西亞在經貿、教育、觀光等各方面交流密切,近年因新南向政策,讓台馬關係更加緊密,也使得去年旅遊互訪人次創新高。而大馬完善的公共交通,也成為觀光誘因,吸引眾多遊客到訪,更帶動週邊房價增長。 馬來西亞大眾運輸系統相當便利,包含KTM巴生港口線、LRT輕軌、KLIA芙蓉線、MONORAIL LINE單軌電動車,並投入許多心血建立MRT捷運系統,像是去年開通的捷運1號線和如火如荼興建中的2號線。 捷運1號線全長約51公里,共停靠31個站點。去年10月正式通車後,從雙溪毛糯(Sungai Buloh)至加影(Kajang)更加方便,而且途經10個吉隆坡大型購物廣場,包括The Curve、One Utama、Pavilion、Sunway Velocity、Cheras Leisure Mall等,除了讓遊客購物便利性大增,也拉抬捷運週邊商圈的生意。 而捷運2號線動工近1年,未來開通後,只需30分鐘即可從布城抵達吉隆坡,預估2022年全線開通後,每日搭乘人次可達40萬人。 依據馬來西亞估價和物業服務部(JPPH)發布的2017年馬來西亞房地產市場報告顯示,鄰近輕快鐵或捷運的住宅為2017年表現最佳的物業。而吉隆坡鐵路運輸系統5公里的範圍內,有多筆住宅其去年均價與前年相比,漲幅約在10%至16%。 大馬信義總經理李杰峰表示,馬來西亞政府興建公共交通建設後,將帶來更便利的交通及豐富的生活機能,週邊房價可預期正向浮動,顯見馬來西亞的交通建設,對物業價格的影響程度不容小覷。

蔡英文:可以考慮在基隆買房 未來會有潛力

因應年底縣市長選戰,民進黨中常會今(5)日邀請基隆市長林右昌報告政績,兼任黨主席的總統蔡英文聽完報告後,對全體中常委與媒體表示,「可以考慮在這裡買房子,這裡真的很有潛力」。 蔡英文在中常會聽完林右昌報告基隆未來市政建設後表示,以前她去基隆,都覺得基隆灰灰的,是個「老態」很重的城市,但現在看起來,是一個發展中、充滿希望與潛力的城市。蔡英文說,這是「一個市長改變了一個城市的未來」,她幾次從基隆回來,都告訴想要買房的幕僚說,「可以考慮在這裡買房子,這裡真的很有潛力」。 蔡英文表示,基隆將是進入台灣人流的第一個門戶,現在街上的年輕遊客越來越多,已經開始匯集人流,未來將是北部最重要的門戶。林右昌還有很多規畫正在做,財務也已規畫好,剩下就是「執行再執行,建設再建設」,基隆將會脫胎換骨,轉變為現代新型港都城市。她有信心林右昌會高票連任基隆市長,為基隆下個世代在台灣所扮演的角色做最大貢獻。 林右昌在中常會報告時指出,他是以「北台灣大都會」的定位來擘畫基隆的城市建設,要讓基隆成為首都圈東側的海洋門戶。他推動基隆市港再生標案計畫,外界聽起來很簡單,但做起來相當困難,因為基隆是一個發展很早的城市,必須「穿著西裝、改西裝」的進行改造,才有辦法在3年多完成大部分的規畫。 林右昌提到,基隆海洋廣場的木質地板縫隙只有0.2公分,當初驗收時,他是以「打赤腳」的方式去驗收,每年還打蠟兩次,比許多人家裡的地板還要照顧,因此女生穿高跟鞋來這裡,不會被卡住。蔡英文聽完這段報告後心有所感的說,「我聽到最感動的地方是,穿高跟鞋的女生,也不用怕高跟鞋會被卡住這件事,可見他規畫市政的細心程度,真的讓人非常感動」。

房市/居家迎秋季 搭延禧熱潮打造典雅中國風

正值夏秋季節轉變之際,不少民眾想為居家換新裝,信義居家建議,可以搭上《延禧攻略》熱潮,選用沉靜質感的「中國傳統水墨」色調,並牢記7:2:1的色彩明度黃金比例,打造居家典雅中國風,用柔和的色彩迎接秋季。 有別以往大紅大紫的清宮劇色調,《延禧攻略》以中國水墨中彩度、低明度的色彩渲染,也有人說風格類似「莫蘭迪色」。莫蘭迪色源於義大利畫家喬治.莫蘭迪(Giorgio Morandi),他畫中的各種色彩彷彿刷上一層淡淡灰色,因此也被稱為「高級灰」;和中國水墨顏色一樣,都能帶給人溫和舒適的視覺效果。 信義居家表示,想營造高雅端莊的延禧風,居家色彩運用上,要抓住7:2:1的黃金比例,7為中明度色彩,意即大量使用大地色系,如棕色、駝色、米色等,地板則可選擇木紋;2為高明度色彩,推薦搭配一點綠色;最後,1為整體的亮點,可以用一些瑪瑙色、朱砂色來做點綴。還可以把中國風混搭美式居家溫馨風或日式禪風,讓家更有獨特性。 傢俱部分,可以選用一套明式傢俱,線條、風格較為簡明,而且原木的天然紋理會帶給人溫潤的感覺,為整體空間加分;但家中還是可以擺設沙發,盡量選擇設計簡單,以大地色系為主,再用紅色系抱枕裝飾。 另外,推薦幾種可以立刻展現中國風的居家單品,例如青花瓷花瓶,有竹子、花、鳥圖樣的單色系壁紙,也可以在牆面上掛幅書法字、水墨畫,或在玄關入口放木製屏風,都是不錯的選擇。 信義居家提醒,有些地方不適合過於花俏,像是電視背牆和窗戶,因為電視畫面是動態的,背景如果太花俏,會讓視覺疲勞,而窗戶為逃生出口之一,且需要時常開關,不建議做太多設計,但可在窗簾選擇上,多花點巧思,加上中國結等元素。

房市/高齡社會來臨 房屋繼承棟數屢創新高

今年3月底開始,台灣正式邁入高齡社會,除了顯示人口老化的高速趨勢,對於房地產市場來說,也產生影響。檢視台灣的建物繼承移轉登記,從2006年以來,呈現穩定攀升的趨勢,從2006年的3.2萬棟逐年增加,近年已突破每年5萬棟,今年前7月的繼承移轉棟數,又較去年同期增加約7%,繼承移轉有機會出現連13年成長。 根據世界衛生組織定義,65歲以上老年人口占總人口比率達到7%時,稱為「高齡化社會」,達14%是「高齡社會」,達20%則為「超高齡社會」,台灣老年人口比率在1993年便超過7%,進入高齡化社會,受戰後嬰兒潮世代陸續成為65歲以上老年人口影響,今年3月,台灣65歲以上老年人口占總人口比率達14.05%,正式邁入高齡社會。 ▲台灣近年的建物繼承移轉登記,呈現穩定攀升的趨勢(圖/信義房屋提供) 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,不動產繼承登記的數量逐年增加,並非因為節稅因素而導致,主要還是受不可逆轉的人口老化趨勢,加上國人的高自有住宅率影響,因此繼承登記的數量逐年攀升。 不過,若長輩的房子已經持有很長一段時間,繼承的確具有自然節稅的優勢,主要因為透過繼承取得的房屋與土地,是不用課徵土地增值稅,以一間台北市的舊公寓來說,若持有時間達2、30年,因為土地公告現值大幅攀升,若生前移轉可能會有數十萬甚至上百萬的土增稅的稅費,但若是繼承取得,則不用繳納土增稅,且日後出售時,也以繼承開始時,該土地的公告現值來計算。 另外,近年售屋稅務有重大改革,2016年1月1日房地合一稅上路後,若售屋有明顯增值者,將會需要繳納一筆可觀的房地合一稅,尤其是透過贈與等無償取得的不動產將特別有感。不過繼承取得則有條件適用舊制,若長輩在2015年12月31日前已經取得的房地,繼承人即使在2016年1月1日後才繼承取得,未來出售交易時仍可按舊制課稅,和新制相比則可省下一筆可觀的稅費。

房市/新北新住民人數冠全台 中和緬甸街濃濃南洋風

截至今年7月,台灣新住民約近54萬人,其中居住新北市人數居全台之冠。中和的華新街一帶,不少新住民聚集於此,漸漸有了東南亞主題書店、異國美食….等,讓當地吹起濃濃南洋風,而周邊完善的交通和生活機能,也吸引永和、新店換屋族移居於此。 1990年後,新移民在台人數逐漸增加,據內政部最新統計,新北市新住民人數在今年7月創新高,達10萬4,917人,占全台新住民總人口的近五分之一,以7萬2,959位大陸及港澳配偶最多,越印泰菲柬配偶為2萬5,482人,其他國籍配偶6,476人。在早年,一般民眾對於他們的聚集地存有負面印象,不過,隨著政府積極建設和時代變遷,已經翻轉大家對於新住民生活圈的舊有思維。 以中和華新街為例,整建後的街道車水馬龍,從外觀上看,紅色、規格化的招牌林立,還附註台灣很少見的緬甸文,老闆也以緬甸人居多。過去這裡聚集許多從雲南退駐到緬泰的軍隊或居民後裔,他們在飲食上反映思鄉之情,這條街上,就集結雲南、緬甸、泰國、越南、印度的美食,還販售許多東南亞食材、香料,因此又被稱為緬甸街或南洋觀光美食街,每年4月的潑水節就在此舉行。 信義房屋南勢角店黃秀卿表示,緬甸街美食已做出獨特性,又以滇緬料理雞肉粑粑絲、印度烤餅和奶茶等美食最受歡迎,對不少消費者有一定的吸引力,再加上南勢角捷運站和即將開通的環狀線秀朗橋站、景平站,更是民眾到此購屋的誘因之一,對開車跨區通勤族來說,非常方便,通過秀朗橋或從景新街接上中安大橋就能抵達台北市。 ▲信義房屋南勢角店黃秀卿發現,華新街一帶週邊完善的交通和生活機能,也吸引永和、新店換屋族移居於此(圖/信義房屋提供) 黃秀卿指出,中和南勢角商圈,周邊房屋平均單價約38~46萬元,若靠近捷運站的小坪數行情較佳,10年左右物件每坪約50~55萬元;忠孝街和華新街的15年中古華廈約30~35萬元,中古公寓則約24~28萬元。

房市/極端氣候購屋有撇步 避開經常性淹水區

氣候異常多變,熱帶性低氣壓帶來的強降雨,造成地勢低窪地區淹水,提醒首購族、換屋族,購屋時可特別留意騎樓高度,若墊高許多,可能過去曾為淹水區,須了解造成淹水的因素是否已經排除。若不幸家中已淹水,在清洗擦乾後,務必再除濕、乾燥,才能避免居家牆面、地板損傷。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德建議,消費者購屋前,想先了解該地區、路段是否位處淹水高風險區,可先到經濟部水利署網站的保全計畫下載專區,查詢是否為地勢低漥區或位於地下排水系統不佳的地方,並了解防災建設是否完善。 另外,從社區的外觀及環境也可看出端倪,曾敬德指出,若周邊的住宅大多有墊高二至三個台階,或騎樓比路面高出許多,顯示可能過往有淹水紀錄。若周邊環境常見垃圾雜物堆積,附近下水道或排水溝極有可能在大雨沖刷後,會有垃圾堵塞而積水的困擾,建議還是多向當地里長或居民打聽,了解社區排水狀況是否無患。 排除地勢性的天然因素,易淹水區域一般經過積極的環境工程整治,多半可獲得極大改善;若只是因為一時人為疏失(如水門未關)或雨量驟降所造成的暫時性淹水,則不用過於在意。 家中若真的遇上水患,不僅會造成裝潢、家具等財物的損失,伴隨的水氣對於日後屋裡內外環境也會造成不小的影響,例如房屋內的地板、牆面,多半會因為泡水而潮濕斑駁,木質裝潢甚至變形,因此清洗擦拭乾淨後,更重要的是除溼、乾燥,讓房屋內的濕度盡量降低,才不會讓過多的水氣滲入縫隙,造成牆面、地板損傷。 此外,要特別注意公共設施的檢修,尤其現代居住型態以集合式住宅為主,共有的機電設備多半在地下樓層,必須積極的抽水、清理與檢修,避免水氣侵入設備導致停用的不便或觸電的危機。

房市/人口持續移入 牽動東京都開發版圖

日本東京憑藉著基礎建設佳、工作機會多等優勢,一向具有超強的人力磁吸作用,在人口連續22年人口淨增加的情形下,都內各區也紛紛開始要求房地產開發商在開發同時,需有相對應的加強基礎教育及增加小坪數房型等建設,以滿足未來人口結構改變後的社會需求。 緊鄰都心六區的江東區,年輕夫妻人口成長快速,相對地,教育配套設施益發重要。江東區政府多年前就要求房地產開發商在起造30戶以上住宅時,需繳交每戶約125萬日圓(約新台幣35萬元)教育基金或提供學校用地。在此政策下最著名的例子,就是今年4月在豐洲公開的有明西學園,提供小學到初中的學制,包括土地費用在內,耗資約180億日圓(約新台幣50.4億元)。 另外,日本總務省最新公布報告指出,東京的青年遷入人口亦十分驚人,以15~29歲為大宗,人口結構則以小家庭和單身族群為主,使得1至2房的物件需求越來越高。但日本65歲以上的獨老家庭也有高速增長趨勢,高齡化問題不容忽視,因此,江東區特別規定房地產商在開發時,針對單身人士的小坪數房,以及可供三代同住的設計,分別需佔整體戶數之20%及10%,以因應社會變遷。 日本信義社長何偉宏指出,走在街頭,會發現東京已展開更長遠的發展計畫,除了多出許多建設工地,為東京奧運加速趕工,更有不少區域再開發計劃順勢興起,2020後的東京,潛力可期。利用東奧前的建設機會改變東京樣貌,似乎成為東京23區的一致目標,原本就是一塊大磁石的東京,將有望吸引更多短期及長期人口移入。

房市/石材也會留疤長斑 定期美容煥然一新

石材一直是居家裝潢愛用的建材之一,款式應有盡有,有從歐洲進口的原塊石材,也有樹脂、氫氧化鋁粉等材料合成的人造石。隨著技術進步,不管哪種石材,使用起來的質感都不錯,備受現代家庭青睞。 一般來說,石材常被應用在家中地板、壁面、檯面等地方,但使用久了,難免留下歲月的痕跡。例如,地板或壁面因家具碰撞留下缺角疤痕、餐廚檯面因刀痕留下積累油污、浴室洗手台刷不掉的白色水垢,這些都很令人困擾。同樣的問題在商業公共空間也很常見,如辦公大樓花崗石牆面氧化產生黃斑、店面的拋光石英磚地板有許多深色污點,影響消費者觀感。 信義居家表示,天然石和木材一樣,都屬於需要呼吸的多孔材料,因此很容易吸收水份或清潔劑。自己清理不僅非常耗時,如果不小心用錯洗劑,還可能損傷石材;人造石雖經合成處理後毛孔較小,但若沒有好好保養,還是會產生吃色及磨損的情形。 由於每種石材的成份和密度不同,硬度及耐磨度也不同,建議可交由石材保養師定期保養,常保空間煥然一新。建議一般住家2~4年保養一次即可;商業空間、大樓公共空間每季至半年保養一次,讓石材的使用年限更長久。 石材的美容、研磨翻新費用依石材不同有所差別,每坪約新台幣700~800元起跳。石材保養師會依據材質、使用狀況而選用粗磨、中磨、細磨、拋光、晶化等不同程序,迅速清除頑垢、磨平破損。 此外,信義居家也提供一些平時石材保養小撇步,一、清潔時應避免過多水份;二、有污漬要立即清除;三、切勿使用非中性清潔劑,以免造成石材腐蝕;四、不宜直接使用刀具或尖銳物品切割或撞擊。