在政策、信貸等多方利好下,今(2016)年上半年北京二手房成交熱情高漲。根據機構統計,今年1~6月,北京市二手房網簽量創下了2010年以來的新高。不過隨著政策利好效應的邊際遞減,市場雙方的心態正在發生變化,二手房市場逐漸降溫,6月北京二手房網簽量出現了斷崖式下跌。業內預計下半年北京二手房或將迎來降溫盤整。

政策去庫存成市場催化劑

根據新京報報導,據偉業我愛我家集團資料中心統計,2016年上半年,北京全市二手住宅共成交135507套,環比2015年下半年增長20.6%,創下2010年以來半年度交易量的新高,成交均價為43465元(以人民幣計算,以下同)/平方公尺,環比2015年下半年的均價上漲9.3%。

在業內普遍看來,國家『去庫存』的政策大方向,以及春節前後一系列利好政策的出台有效刺激了樓市需求,也使得更多購房人形成了『房價將持續上漲』的市場預期,加上春節前後新房市場供應量不足,購房需求不得不轉向二手房,諸多因素共同造成了二手房市場的火熱態勢。

實際上,自2014年9•30政策出台以來,2015年的3•30政策,以及央行的多次降息,均為購房者尤其是改善型購房者入市提供了條件。隨著市場需求大量入市,市場成交量價自然水漲船高。

交易量『先揚後抑』,6月成交量腰斬

儘管整個上半年的二手房成交量增長明顯,但在二手房報價不斷上漲的背景下,需求釋放量的不斷縮減,也造成了二手房市場呈現趨冷的現實。

據偉業我愛我家集團資料中心統計,2016年1~3月,北京二手房市場快速升溫,交易量逐月走高。其中3月份創下了3.2萬套的單月成交量高點。到了4、5月份,市場衝高回落,但整體市場成交量仍在2萬套以上。

六月份,北京二手房成交量出現斷崖式下跌,在5月份成交2.4萬套的情況下,6月份的網簽量僅達到1.1萬套。6月份以來,北京部分區域的二手房門店也反映出上述情況。

據海澱區學院南路的二手房經紀人介紹,4、5月份區域裡賣得最好,皂君東裡一個社區就成交了十幾套。6月份以後,市場相對冷淡下來。在石景山、海澱等區域,不少二手房門店反饋6月份實際成交量不盡如人意。

偉業我愛我家集團資料中心統計,5月最後兩個工作日二手房成交將近兩千套,但6月以後,北京二手住宅單日網簽量由1000+驟降至了500套甚至以下。根據鏈家網統計,6月北京二手房市場房客源比已經下降到2.9,遠低於市場繁榮時期的4以上的新增房客源比,這也意味著買賣雙方進入市場的熱情在降低。

放大鏡
學區房依舊是關注重點

雖然二手房市場整體面臨降溫趨勢,但隨著各中小學開始資訊採集和招生計劃發布,近期學區房的關注度依舊不減。

在鏈家網統計的最近30天帶看最多的小區中,芍藥居北裡和遠洋山水分列第三名和第九名。其中,芍藥居北裡作為人大附中朝陽學校小學部的學區房,在最近一段時間,小區裡的諮詢量始終不減。景山學校遠洋分校以往基本僅對一手房業主子女開放。今年3月遠洋與學校取消共建後,不少家長考慮到學校同時對二手房業主開放,因此近幾個月強烈關注遠洋山水二手房。

據偉業我愛我家集團資料中心統計,在較為明確的購房原因中,孩子上學是主要因素,43.9%的買家都有此考慮;其次是就近上班和照顧父母,考慮人群分別占25.3%、18.2%。

90後買家增多,兩居最受青睞

最近幾年,80後逐漸成為北京二手房市場的購買主力。今年上半年,這種趨勢依舊沒有發生變化。根據機構統計,在上半年的二手房買賣中,80後占54.6%,雖然較去年略微減少了0.5%,但依然是市場主力。

值得注意的是,隨著90後畢業進入職場,並逐漸擁有經濟能力和購房需求,90後在北京二手房買家中所占比重也表現出上漲趨勢。機構資料顯示,今年上半年,90後買家有6.1%,較2015年增加1.9個百分點。另一方面,對於價格承受力高的70後正在漸漸縮減占比份額。

二手房的戶型成交結構沒有發生明顯變化,主要面對剛需的一居室和兩居室依舊受市場青睞。在今年上半年成交的二手住宅中,一居室占25.5%,兩居室占51.2%,兩類戶型占據了市場總成交的近八成。

後市
『下半年樓市降溫將是大勢所趨』

雖然上半年北京二手房市場成交量表現不俗,但根據月度表現,市場回調趨勢已現。

在業內普遍看來,6月北京二手房市場的下滑不僅表現在成交量上。從機構反饋的資料來看,二手房的議價空間在明顯增加,部分區域的房主降價幅度在3%左右。從整體市場情況來看,本輪二手房上行週期已到達末端。如果未來沒有新的樓市利好出台,預計下半年到2017年北京二手房市場將進入調整期。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉也表示,從當前的政策形勢來看,北京未來的樓市政策仍將從嚴趨緊,二手房市場的持續低溫或難以避免。北京二手住宅的年均交易總量一般在15萬套左右,近幾年隨著存量房市場規模的增加,年均交易總量也就在20萬套左右,而今年僅上半年二手房成交就已超過13萬套。根據歷史經驗推斷,下半年北京二手房市場的成交規模在七八萬套的水準,下半年北京樓市降溫將是大勢所趨,而房價也會隨著交易量萎縮,逐步企穩回落。