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當時的首都南京，在1936年，超過90%的家庭在租房，換言之，僅有一成的人有房子。自有住宅率如此之低，推論不脫三個原因，其一是社會不穩定，無論是討生活或是躲戰亂，總難得一處求生；其二是房價高，當時貧富差距懸殊，資產族群擁有大多數的房產；其三，是當時人追求的是「有房住」，而並非「有間房」。
那麼多的租賃需求要如何滿足，在那個超乎現代能想像的年代，除了富人能租起大院，一般庶民租房並非一間房一戶，而是數戶或是十多戶住在我們眼中的一戶，居住品質之差，不言可喻，在這規格下，除了一般房東，廟宇、道觀、教會，甚或於宗族，都是租屋市場的供給者。在房東占有經濟優勢狀況下，說權益不如比拳頭，加上法令不周全，租房者很多事情很難指望什麼「公平正義」。
在台灣，雖說有民法保障，實際上租屋市場長期也就放任其自有發展，近期為了讓總統選舉的支票能夠順利兌現，內政部為了租屋問題傷透腦筋，特別是社會弱勢，除了希望多屋族提供房屋出租的喊話，還透過減稅和租屋平台皆不見效果，供給量均無法有效增加，放眼地方政府，目前也只有台北市都發局力推「包租代管」住宅新業務，透過公部門或受委託的民間單位先向房東承租，再租給房客，公部門承接風險，讓弱勢的租屋者也能在租屋市場中被公平對待，也期許和祝福這個做法能夠解決部分問題。
在筆者看來，若從租賃市場構面來看，撇除房東、房客與中介者三個屬於「人」的面向之外，應該要分成「資產」、「交易」與「金融」三大構面，或許更能看清長久以來租屋過程未被討論部分。
在資產構面上，僅僅是住宅租賃就有不同的類型，無論合法的，或是非法的（如違建），租金行情與資產價值間的關係，針對租賃中可能產生的價值減損，例如火災、凶宅等，是否應該思考導入保險機制，以保障三方的權益。
在交易構面上，包括房東、房客間的法律關係，中介者所負擔的法律責任，以及未來的求償機制，都是應該公開與透明，此外，不動產實價登錄僅限業者的規定應該要更全面，除了讓租金行情更「有跡可循」，也能有效避免逃漏稅。
最後，在金融構面上，一言以蔽之，就是如何拿到錢？無論是房東拿得到房租?屋況被破壞時可以求償?房客居住權益被侵害時，如何向房東請求?都是在現行法律上最不容易執行的一塊，也是供給者最在意的一塊。
前陣子報載政府將對房東提供租稅優惠，並且對租賃業者予以規範，筆者期待這是一個新的開始，可是若只從業者下手，對於更多的個體房東仍視若無睹，那麼，無論是有心或是無意，屆時效果不彰，也在意料之中了。
（作者徐佳馨，從一無所知的房產門外漢到如今房產略懂略懂，專欄散見先探、新新聞、聯合報、聯合新聞網、YAHOO奇摩房地產、香港東方日報等媒體，著有《房市專家教你買一間會賺錢的房子》、《30堂千萬房產課》，現職為住商不動產企研室主任。）
