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名家論壇》徐佳馨/下一站 租屋

文/徐佳馨2017/03/14 07:53
台北市房價居高不下,租金也不便宜,社會局拋出分級租金補貼構想,以家戶所得、居住人口分3階段補貼,至少新台幣1000元、至多1萬1000元。圖為分級補助金額參考表。(台北市社會局提供)中央社記者梁珮綺傳真 106年3月13日
台北市房價居高不下,租金也不便宜,社會局拋出分級租金補貼構想,以家戶所得、居住人口分3階段補貼,至少新台幣1000元、至多1萬1000元。圖為分級補助金額參考表。(台北市社會局提供)中央社記者梁珮綺傳真 106年3月13日

台北市政府日前舉辦第二次的居住正義論壇,此次重點放在討論租金補貼,以及研究如何透過租稅政策等具體作為讓空屋釋出。

近幾年北市房價飆漲,購屋痛苦指數高居不下,根據《住展雜誌》根據去年第四季北台灣各地推案平均房價,計算購屋痛苦指數,北台灣仍以台北市購屋壓力最高,每戶家庭可支配所得雖然全台最高(約113萬元),若購買一間45坪標準三房,總價要3776萬,得不吃不喝33.3年才能買到,加上北市房價又處於下修波段,對於住房需求者來說,這種情況下,「以租代買」似乎是這當下的最佳策略。

只是,租房子無論在感性與理性上,似乎很多人還是過不去。

姑且不論國人長年以來長存體內「有土斯有財」的DNA,租賃應該是一個經濟發展進入成熟期的國家所必然的方向。

站在政府立場,住房租賃應該要比住房買賣更值得鼓勵,原因不脫有三,其一,是租賃對於裝潢、家具、物業管理等周邊業種具有拉抬效果,並且帶動大量的就業,吸引人口進入城市;其二是,租屋行為並不會出現空屋,能有效達到真正的「落戶」,這也方便政府進一步管理;其三是,租賃為中低收入家庭滿足家庭基本居住需求的唯一方法,這也是為什麼美國必須透過租屋補貼方式,讓租客自主選擇租賃的重要因素。

根據統計,在已開發國家,租賃行業甚至已經超過新建案規模,成為房地產業中最大的一塊,根據統計,美國和英國房地產出租業占房地產業總收入31.97%與41.35%,占房地產業內收入之首,換言之,在用地取得越發困難的狀態下,大興土木已非主流,細水長流的租賃行業,反而後來居上。

站在房客立場,推估原因不脫是,買房成本太高,持有與維護成本也不低,反觀租金透明、產業鏈配套完善,能解決居住者的燃眉之急,在民眾的決策過程中自然勝出。

若以房東視角,除行情透明、管理周到、稅負無僥倖外,民眾本身有較多的投資管道,不一定要執著在流動性較低的不動產上外,房東基本權益也獲得保障,種種因素都讓所有權人願意把房子拿出來出租,解決住的問題。

舉例來說,以美國加州為例,銀行規定有貸款的屋主一定要買火險,因為保費是一筆不小負擔,如果是現金購屋的屋主可能不會買,但只要所有權人租屋出去,多數會要求租客額外購買保險,內容包括偷竊、有人在房屋裡受傷的保險。透過保險機制,將風險分散出去,當然前提是,所有價值的折損,都是透明而非漫天喊價。

這對於目前規畫包租代管的北市府,面對未來勢必會出現的「欠租」、「火災」、「凶宅」等產生的損失,毋須全民買單,透過機制規劃,也可以思考未來廠商對於租金補貼的回饋機制,創造新的收入。

至於坊間有聲音提及,政府該對於租金上漲先行管控,筆者以為,與其去管房東賺得多不多,還不如想想辦法讓全體人民一起富起來。防弊、興利之間的抉擇,為政者若執迷前者所創造出來的高媒體聲量,最後「生命會自己找出路」的能耐,絕對超乎你我想像。

說了那麼多,租屋是一條必須之路,既然有開始,總是好事,期許在政府與民間的努力下,能一起摸索出一條明路,有宅無殼都能安身,也是民眾之福。

(作者徐佳馨,從一無所知的房產門外漢到如今房產略懂略懂,專欄散見先探、新新聞、聯合報、聯合新聞網、YAHOO奇摩房地產、香港東方日報等媒體,著有《房市專家教你買一間會賺錢的房子》、《30堂千萬房產課》,現職為住商不動產企研室主任。)

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