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上海餐廳老闆胡大衛表示,由於中國嚴控貨幣流出,他對匯款至澳大利亞購房感到很擔心。因此,他打算直接把現金裝在手提箱裡帶出去

這位 61 歲的老人打算在本月向墨爾本匯出 85000 澳元(66,000 美元),這是他去年敲定的交易融資的最後一部分。胡先生說:「在國外買房過去和現在都是可行的,雖然他如今把整個過程描述為「比較麻煩」。

更嚴格的資本管制幾乎無法削弱中國買家的胃口,這些中國買家推升了全球房價走高。雖然很難得出明確的數據,但房地產經紀公司,包括瑞普萊坊 (Knight Frank LLP)、第一太平戴維斯 (Savills Plc) 和國內公司世居海外置業網都報告說今年海外物業購買力上揚。唯一改變的是,政策壓力讓買家須在較小的城市尋找便宜的住宅,使付款更易於處理。

海外購屋狂潮不受阻礙的原因部分可能是當局已經成功地遏制了大多數代購公司的資本外流。摩根士丹利華新證券首席經濟學家史蒂文 · 張表示,這減輕了對個人實行限制的需要,因為這會更加困難和昂貴。

「這是一個成本和收益的問題。」張說。

自 2017 年年初以來,中國人申請其每年 5 萬美元的外匯配額,必須簽署不會用於房地產的承諾書。違規者面臨一系列潛在處分。

胡先生說,他和一位親戚去年用 50000 美元的配額將人民幣兌換成澳元。現在,他希望避免監管審查和手續費,讓他決定親手移動資金,這是一種自負風險的策略,例如中國和澳大利亞對未申報隨身攜帶現金的潛在罰款。

較小的交易

增加貨幣審查的影響在於規模而不是交易數量。在房地產門戶網站「居外海外房產網」,中國買家詢問的海外房地產平均價格從 2016 年的 35.6 萬美元下降到今年的 29.2 萬美元。

深圳世聯地產顧問海外經紀部門、世居置業主管林瑞麟表示,一些買家正在避開諸如紐約等昂貴的地區,轉向佛羅里達州和德克薩斯州等比較便宜的地點。林先生表示,購屋者平均購買美國房屋價格最高 300 萬元人民幣(45 萬美元),英國房地產最多 200 萬元人民幣,並善加利用外匯配額來支付。

仲量聯行(Jones Lang LaSalle Inc.)表示,該公司主要銷售通常低於 50 萬美元的英國房產,而在脫歐公投後的英鎊疲軟,也讓 Cushman & Wakefield 強調英國房產市場出現中國買家的強勁需求。

曼哈頓計劃

儘管如此,開發商仍然依賴最富有的中國買家對豪華住宅的需求。本週一,一群人聚集在一家北京酒店競標格林威治街 125 號建案計畫的 16 個公寓單位,這個建案靠近曼哈頓下城的新世界貿易中心,價格從 120 萬美元到 1200 萬美元不等。

林先生說:「一切取決於確定的買家如何匯出金錢,以及他們的決心是否足夠強大」,以免遭受違規的處罰。他承認如果沒有資本限制,增長將會更明顯強。

這些對海外房產的胃口表明,中國的資本可能繼續推升房價,這一趨勢引起了從溫哥華到雪梨當地居民的關切。據全國房地產經紀人協會統計,截至 3 月 31 日止的華人買家,主要來自中國大陸,但也包括台灣和香港,在美國住宅物業中灑下 317 億美元,仍然是房屋市場上最大的外國力量。

(圖取自彭博)
(圖取自彭博)

三個月前的北京,在加拿大開發商 Westbank 的溫哥華豪華公寓廣告展示旁邊,銷售代理李麗娟被記者問到人們如何匯出購屋款,她說,「客戶總有辦法。

事實證明,傳統的方法仍然管用:偽造貨幣轉帳銀行文件;借用親友的銀行帳戶和外匯配額進行多筆小額轉帳,這種轉帳有時稱為「分身」;或者,根據擔心政府監督而不願透露姓名的代理商和買家,通過地下銀行轉帳。

在某些情況下,在海外擁有現金的個人或者有管道取得外幣的朋友,若願意在國外借錢則將會在大陸以人民幣償還。

更大額的付款通常通過地下銀行轉匯,許多位在香港的銀行都接受境內人民幣,再將美元投入客戶的離岸帳戶。但是,越來越多的監管使得今年交易手續費高達 3%,較去年低於 1.5% 的基本水平大幅上揚。

繼續海外購房的一個可能原因是沒有公佈對違規者的懲罰。去年年底,國家外匯管理局宣稱將違規者列入觀察名單,停止三年的外匯配額,還可以追究洗錢罪。

ING 銀行香港經濟學家 Iris Pang 表示,人民幣強勢升值也有助於緩解官員對資本外流的擔憂。

(圖取自彭博)
(圖取自彭博)

一些大型房地產代理公司的數據刻畫出海外物業需求的樂觀情況:

  • 瑞普萊坊在第 2 季在中國的銷售額比去年同期增長了 2 倍多,今年可能會在數量和金額上創下新紀錄。
  • 世居表示,前 8 個月售出房屋成長 30%,成交數量達到創紀錄水平。該公司表示,購買總價值略有下滑。
  • 第一太平戴維斯本月表示,業務「今年比前一年略有增長」,但未明敘。

瑞普萊坊指出,當三月北京施出遏制房市措施後,北京買家海外購房興趣大增。該機構說,福建泉州、江蘇宜興等較小城市的富豪也有強勁的需求。

對於像上海餐館老闆胡老闆這樣的買家,海外房產的吸引力源自擔憂中國幾十年的強勁增長可能會結束。

他說:「中國經濟可能會變得不穩定。這讓我對把一切都放在一個籃子裡感到不安。」

(圖取自彭博)
(圖取自彭博)

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