澳洲房市的小小修正 就可危及整體經濟

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據《彭博》報導,經過 5 年的房地產升值,澳洲房產總值已突破了 5.6 兆美元,高達澳洲 GDP 的 4 倍。連美國或英國都在 10 年前的高峰未達此數目。

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據了解,澳洲房地產上漲的原因之多,如新低的利率、優渥的稅務政策、銀行對房貸的仰賴、及電視媒體對地主的愛戴。對於大多數人來說,房地產成為投資、車輛、船隻、及其他產物的借貸擔保。這也導致平均家庭債務比較中國,還多上 2 倍之多。

目前澳洲央行認為,法律與監管即足以抑制不當的房產借貸,這週澳洲央行總裁 Philip Lowe 也發表言論,提道基準利率不會在中、短期內有任何調整。

澳洲房產總值為GDP 4 倍 / 圖:彭博
澳洲房產總值為 GDP 4 倍 / 圖:彭博
雖然房地產的上漲也因人口成長及地理位置的優勢所支撐,但摩根士丹利分析師 Daniel Blake 提道,房產比重佔比越高,如遇到小幅修正必會使整體經濟受到震蕩。

澳洲銀行房貸業務為全球之最 / 圖:彭博
澳洲銀行房貸業務為全球之最 / 圖:彭博
同時,在房價成長的當口,其實也同時增加了銀行放貸這塊的佔比,使任何房價的修正都足以暴露銀行的弱點。雖然澳洲央行認為在修正或熊市中銀行的資金足夠,但銀行對於貸款抵押的價值,在火熱的房市中無法的到正確的評估,如真的需要沒收抵押品,恐遇到損失的情況。

澳洲家庭平均債務為全球第 2 名 / 圖:彭博
澳洲家庭平均債務為全球第 2 名 / 圖:彭博
在未得到加薪的情況下,澳洲平均家庭債務也攀升到了全球第 2 位,也是澳洲央行不欲提升利率的原因之一。Macquarie 銀行提道,如提升利率,則對消費者進行緊縮恐對整體經濟的健康造成危險。

目前零售業未真正起步,而短期內也未見加薪的情況,家庭債務為澳洲政府擔憂的問題之一。

澳洲房產成長率為全球第 2 名 / 圖:彭博
澳洲房產成長率為全球第 2 名 / 圖:彭博
在房價成長的另外一個利弊,則是澳洲青年的房產擁有率創新低。在低利率的同時,金字塔上層的投資人把房價炒高,成長率高過倫敦及紐約。

澳洲起重機數目未下滑 / 圖:彭博
澳洲起重機數目未下滑 / 圖:彭博
從蓋房的起重機數量來看,澳洲有 3 座城市佔據高位。布里斯本 3 年內公寓數量則是提升了至少 33%。依據澳洲央行的數據顯示,國外買主佔據新房產的 15% 佔比。然而,瑞銀 UBS 分析師們這個月提道,認為澳洲房市已開始降溫。

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