鉅亨網 / NOWnews
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2017 年香港樓市可用「突破升軌創新高」來形容。面對熾熱樓市,政府上半年連環出招為樓市降溫,但於 8 月推售的新盤收票再現 97 後瘋狂,地王頻現,加上港股一度突破 3 萬點,令樓市火上加油,亞洲豪宅寶座大執位,大手客紛紛掃貨,反映二手樓樓價走勢的 CCL 指數於 12 月升至 164.46,創歷史新高,年內樓價升 13.6%。

香港《文匯報》財經部根據事件的影響力、社會關注度,以及反映事件對社會經濟發展進程的標誌程度等標準,選出香港樓市 2017 年 10 件大事。

1、樓市新辣招 抑「父幹」上車

面對熾熱樓市,政府上半年連環出招降溫。2016 年政府將從價印花稅率劃一提高至 15%,首置港人則可豁免。

5 月時輪到金管局出招,將涉及多過一個按揭貸款借款人的按揭成數上限下調一成,以遏抑靠「父幹」上車,以及將主要收入來自香港以外地區借款人的「供款與入息比率」上限下調一成等,增加境外資金的按揭成本。

當局的辣招亦向發展商埋手,6 月時收緊銀行對地產商的借貸上限,其中地價融資由 50% 降至 40%,將建築成本融資由 100% 下調至 80%,整體貸款上限由 60% 降至物業完成後預期價值 50%,務求約束發展商高成數按揭及以高槓桿貸款買地。

2、樓價升 11% 細單位跑贏

樓價指數幾乎由年頭升到年尾,由差估署數據顯示,2017 年 10 月全港私宅樓價指數最新升至 342.4 點,連續 12 個月破頂。而單計 2017 年首 10 個月,累計升幅已達 11.4%,與 2016 年同期比較則升 12.5%。事實上樓價指數已連升 19 個月,累計升幅達 26.2%。

樓價升勢依然由中小型單位帶動,實用面積 431 方呎以下的 A 類單位,樓價指數 10 月份報 377.6 點,大幅跑贏其他戶型,連升 19 個月累計幅度達 26.7%。

至於整體私宅租金指數亦不遑多讓,截至 2017 年 10 月份報 187.1 點,累計升幅僅 8.8%,2017 年首 10 個月累升 7.8%。無獨有偶,中小型單位同樣是租金升勢的火車頭,A 類單位連升 11 個月至 207.9 點,是各戶型租金指數中唯一升穿 200 點的類別,累計升幅達 10.1%,跑贏大市。

3、公居屋破頂 顯徑邨造王

2017 年公屋市場首度升穿 500 萬元 (港元,下同) 水平,並均由大圍顯徑邨包辦全港「公屋王」造價排名榜頭三甲,目前最貴的單位作價高達 530 萬元 (已補價)。至於自由市場公屋的呎價紀錄,由藍田德田邨於 2017 年 9 月以 15890 元創下。至於綠表市場方面,公屋呎價首度升穿 9000 元水平,乃由深水埗李鄭屋邨創下。

居屋造價更是媲美豪宅,大角咀富榮花園 2017 年 4 月錄得 881.8 萬元自由市場成交,登上全港「居屋王」;呎價最高紀錄則於上半年由鰂魚涌康山花園以 16,613 元創下。未補價居屋造價亦直撲「8 球」,樂富德強苑上半年錄得 788 萬元 (未補價) 成交,綠表呎價全港紀錄則由香港仔雅濤閣以 12,393 元創下。

4、拆款利率飆升 供樓負擔漸增

美國聯準會 (Fed)9 月宣佈啟動縮表後,自 9 月 1 日起至 12 月 8 日,短短 3 個月與供樓掛鈎的 1 個月拆款利率升 0.6466%,由 0.4239% 上升至 1.0705%,創 2008 年金融海嘯後新高。以拆款利率計價的按揭 (H 按)(房貸利率),按息普遍屆 2.37%,觸及以最優惠利率 (P) 釐定的封頂息率 (現時普遍封頂實際利率為 2.15%)。

對於供樓中的業主而言,如果用 H+1.3% 按揭計劃,過去三個月隨着 1 個月拆款利率持續上升至封頂位 2.15%,其實已變相加息 0.43%,以每次加 0.25% 計,已接近加兩次息,供樓支出亦見增加。以借 300 萬元,30 年還款期為例,9 月時 H 按的按息仍只是約 1.72%,如今已升 2.15%,每月供樓支出已增加了 642 元。

5、紀錄一破再破 年誕 7 幅百億地王

2017 年市場有多宗矚目地價成交,而「地王」紀錄於年內更是一破再破。而總計全年,累計出現 7 幅百億地王,當中官地誕生 4 幅,包括鴨脷洲利南道、長沙灣興華街西、美利道商業地和啟德商業地。而「一鐵一局」有 3 幅,分別是市建局中環嘉咸道地盤 C,中標價高達 116.2 億元,為市建局項目歷來最高;另港鐵黃竹坑站第 1 期及第 2 期,市傳亦以高價標出。

鴨脷洲利南道 2017 年 2 月以逾 168 億元標出,一度登上全港住宅地總價新高地王,惟至 11 月被長沙灣興華街西住宅地以 172.88 億元打破紀錄。

而全港歷來地價總價新高紀錄更是「叮噹馬頭」,恒地 5 月以 232.8 億元「天價」投得中區美利道商業地後,創當時全港最貴地皮紀錄,但不足一個月內旋即被南豐以總地價逾 246 億元投得的啟德商業地取代。然而,前者美利道商業地每呎樓面地價超過 5 萬元,仍然穩坐全港每呎樓面地價新高的「王座」,蔚為「麵粉貴過麵包」的佳話。

6、MOUNT NICHOLSON 呎價貴絕亞洲

2017 年樓價升勢驚人,超級豪宅市道亦暢旺,頻現破頂價,亞洲樓王地位不斷執位。恒地西半山天匯頂層 46 樓 B 室樓王天池大宅於 9 月以逾 5.21 億元連 3 個車位售出,實用呎價達 10.5 萬元,破盡全港分層住宅呎價紀錄,更一度重奪亞洲分層呎價樓王寶座。

然而,寶座相隔兩個月便要讓位,九龍倉及南豐合作於 11 月以 11.64 億元出售山頂 MOUNT NICHOLSON 第三期 12 樓 C 及 D 室,呎價高達 132,060 元,再爭回亞洲分層呎價樓王寶座,同月及於 12 月再分別以 4.98 億元售出第三期 10 樓 C 室及以 4.91 億元售出第三期 9 樓 C 室,呎價分別達 116,945 元及 115,110 元,令 MOUNT NICHOLSON 囊括亞洲分層住宅最貴呎價樓王首三位。

7、中環中心 402 億天價易手

2017 年香港商業物業市道價量齊升,且屢現逾百億元大手買賣,中環中心更成為雙料冠軍。長實於 11 月落實以 402 億元出售中環中心 75% 業權予中國國儲能源化工 (香港) 及香港一批投資者,成為香港史上最大額物業買賣,亦令長實錄得收益約 145 億元,最令市場津津樂道。這座商業樓王於 9 月首度衝破呎價 5 萬元大關, 太和控股持有的中環中心頂層單位於 9 月以股權轉讓形式易手,成交價 7.38 億元,呎價高達 55854 元,創出全港商廈新高呎價紀錄。

此外,領展醞釀多時出售旗下 17 個商場物業,最終 11 月落實以 230 億元出售予以基匯資本為首的財團,為領展歷來最大金額買賣。

8、一手銷售金額破 2200 億創新高

2017 年股樓皆升,發展商又提供高成數按揭及各式優惠付款方法,令新盤交投暢旺,發展商賣樓收入亦大豐收。截至 2017 年 12 月初,一手盤已售出逾 1.7 萬伙,銷售金額突破 2200 億元,創新高紀錄,各大發展商售樓成績紛紛破頂。

其中長實年內連環開售荃灣海之戀及海之戀.愛炫美,單是該盤已售出 2000 多伙,加上星漣海、維港頌及 My Central 等,帶動集團售樓金額高逾 515 億元,若連同售出中環中心 75% 權益計,全年售樓金額更逾 910 億元,連環打破香港單一發展商年度住宅賣樓收入及賣樓總收入新高雙料紀錄。

新地年內亦售出 4000 多伙,成為全港銷量最高發展商,吸金逾 400 億元。會德豐地產年內售出 1319 伙,銷售金額逾 166 億元,計入出售商業項目,年內賣樓收入已逾 256 億元,創集團售樓收入新高。

9、全.城滙創新盤收票紀錄

2017 年新盤大旺,荃灣西新盤更成為市場焦點,先有柏傲灣、海之戀,後有海之戀.愛炫美以及全.城滙,其中 2017 年 8 月華懋以低於同區一手盤呎價推出荃灣全.城滙奏效,入場門檻不用 600 萬元,連番加推下首輪推出 521 伙發售,最終狂收 22,893 票,不但打破長實於 5 月於金管局出招後推售海之戀首輪 496 伙勁收 14,500 票紀錄,更創下 1997 年以來新盤最高收票紀錄,榮登「收票王」,該盤於 8 月 24 日開售首日,更現人龍圍繞如心廣場售樓處外,結果首輪 521 伙即日掃清,為 2013 年一手新例後首輪銷情第三高新盤。

10、車位造價首度升穿 500 萬

「磚頭」升值快,「無磚」的車位同樣水漲船高,2017 年造價已升穿 500 萬元,貴過同期的公屋樓王,亦夠買沙田第一城兩房單位。英皇國際旗下位於西營盤的維港峰一個車位,於 2017 年中以 518 萬元沽出,破盡全港車位造價紀錄。

而回顧目前十大車位造價排名榜上,大半均屬新盤或半新盤的車位。2017 年 9 月九龍站豪宅天璽「一炮三響」連錄 3 宗 460 萬元的車位成交,貴絕九龍區,並列全港第三貴之位。另邊廂,由嘉里、信置及萬泰合作的沙田玖瓏山,10 月份錄得一宗 450 萬元的車位成交,成為新界目前最貴住宅車位。
 

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