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建商逢低進場了,外資商仲業者統計,今年第 1 季全台土地市場交易熱度升溫,土地市場單季交易達 403 億元,年增 39%,創 2010 年以來第 1 季交易金額歷史新高,但商用不動產市場仍陷冷淡市況,單季交易金額約 88 億元,年減幅 34%。

依瑞普萊坊市場研究部統計,2018 年第 1 季土地交易金額包括標售、地上權,達新台幣 403 億元,較去年同期增加 39%,創下 2010 年以來第 1 季交易金額新高。進一步分析土地使用分區,住商土地交易金額共 322 億元、工業土地 73 億元、其他類別 8 億元,住商用地交易金額年增 79%,反觀工業用地交易金額年減 31%。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,工業土地以製造業自用市場為主,需求穩定但土地媒合時間長、供需配對不易,加上價格上漲速度快,部分買家轉進廠房市場。

反觀住宅市場自住買盤在央行限貸鬆綁、建商讓利、房價築底的狀況下回籠,建商去年投資信心大增,去年全年交易量大增 77%,今年延續暢旺的氣勢,再配合政府標售重劃區土地帶動,建商積極搶進原料,第 1 季的住商用地交易金額 322 億元。

進一步分析今年第 1 季土地交易有三大重點,黃舒衛說,建商積極插旗南北重劃區,土地市場的區域排名大翻轉。第 1 季全台土地交易金額最高的冠軍寶座由高雄市取代台北市拔得頭籌,單季土地交易金額共 126 億元,緊接其後為新北市的 95 億元,台北市則退居第三名,單季成交 67 億元。

黃舒衛提醒,住宅市場回穩的訊號明顯,根據國際知名獨立地產顧問公司萊坊(Knight Frank)發表 2017 年第 4 季「全球房價指數」,追蹤全球 59 個國家的全國房價表現,台灣房價於 2017 年第 4 季年增幅達 5.7%,全球排名晉升至 23 名,住宅房價出現止跌回穩的跡象,預期 329 檔期市場熱度中性偏樂觀,因此若單純以台北市或商用市場景氣循環,甚至用建商財務操作的角度來分析土地市場,恐怕會大大失準。

其次,第 1 季前五大土地交易即有四筆土地為建商於重劃區獵地貢獻之成果,其中新店央北重劃區就佔 3 筆,顯見價格平實、潛力大的市場,除了有區域建商支撐,還能吸引知名品牌建商跨區投資。自住買方主導的市場,價格的親民程度決定市場參與的熱度,市場氣氛健康。

最後,前兩年慘澹經營的地上權為市場寫下新的一頁。富邦人壽以 78.08 億元標下龍華國小地上權案,冠居全台,更將高雄市拱上寶座。

對此,黃舒衛表示,公告地價及房屋稅調漲打趴地上權案,總交易金額瞬間跌至 2016 年 72 億元的低谷,去年更只剩 36 億元。但在地上權權利金、地租收取方式大幅調整之下,地上權案重綻生機,第 1 季就超越 2016 年、2017 年全年。在資金充裕但可選物件極有限的時空環境下,如果地上權的成本、不確定性降低,的確有利於引導壽險業進行長期、多元的布局,也能同時解決公建、財源的困難,再加上公辦都市更新、聯合開發案能拉動內需、投資,應該是今年政策不變的方向。

 

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