▲行政院院會日前通過有關實價登錄地政三法的修正草案,修法後將採完整門牌或地號揭露。(圖/NOWnews資料照)
▲行政院院會日前通過有關實價登錄地政三法的修正草案,修法後將採完整門牌或地號揭露。(圖/NOWnews資料照)

行政院院會日前通過有關實價登錄地政三法的修正草案,本次草案有五大變革,其一是登錄權責由地政士與經紀業轉為買賣雙方共同申報,讓資訊揭露時間縮短為30天;其次是代銷與自售的登錄提前到簽約後30天內就要申報;第三是修法後將採完整門牌或地號揭露,並追溯至之前登記的204萬筆,民眾更能清楚知悉個案成交價;第四是增訂主管機關查核權,讓地方政府、主管機關對資料有疑慮時可進一步查核契約及付款證明等文件,確保資訊正確性。

最後是罰則明確化,現行實價登錄只要違規,不論違規內容如何,都是罰款3萬到15萬元,修法後將依情節輕重區分罰則,且不改正將可加重處罰。例如房價或面積登記不實,開罰3萬到15萬元,若連續開罰三次仍未改正,將加重處罰為15萬到75萬元。

雖然草案還要經過立法院三讀,不過進入立法院之後應該只有小幅調整,大方向不至於有太大改變,以這個態勢來看,未來影響將有三個層面,值得留意。

其一,是助漲助跌效應擴大。雖然實價有所謂的去識別化,目前同業仍可以透過屋齡、樓層比對出電梯大樓社區,也是另一個層次的實質揭露,門牌全都露,加上公布時間縮短,日後無論任何產品的價格都將更為透明,在購屋人追漲殺低的心態下,日後房市恢復交易動能,助漲助跌效應更為明顯。

第二,預售屋市場將面臨新盤整與考驗。現行預售屋是代銷業者結案30天後才需完成實價登錄,導致揭露時已是兩、三年前的預售交易資訊,幾無參考價值,加上只要建商自售或起造人自售,都不需要實價登錄,導致資料完整度不足。這次修法擴大到代銷業者或自售都需登錄,且提前到簽訂預售屋買賣契約書後30天內就要申報。

換言之,日後將會出現預售價邊賣邊揭露,業者除了賣屋之外,如何和買方解釋社區為何有價差,將會是一大考驗;如果面臨市況不好,房價下跌幅度過大,買方評估後寧可選擇違約賠款,勢必產生違約潮,體質不好的建商經不起折騰,就有倒閉之虞。

其三,是相關產業面臨轉型壓力。不可諱言,過去不動產業是有業者透過資訊不對等來獲利,除契約、個案供給外,價格是其中的一個重要因素,未來實價全面揭露之後,過去以資訊不對等為核心競爭力的業者,必然會因此受到衝擊與挑戰,若不提升服務品質,被市場淘汰也不足為怪,從業者也得思考如何提供更佳服務,來提升競爭力;業者哀鴻遍野,往好處想,這或許會是一個產業重生的新契機。

對於民眾來說,最大的憂慮莫過於地址全面揭露,可能出現隱私權受侵害,進而產生犯罪疑慮的問題,即使二類謄本已經將持有人地址與姓名去識別化,偏偏在台灣,還是很難避免多管閒事的親友查價後,四處宣傳之外,因貪念所發生的無限可能。

當然,所有新制度上路都得經過一番磨合,要隔離弊端並非易事,可若因此讓市場更透明,交易更公平,在公平的基礎之下,對消費者能少些勾心鬥角,把重心放在服務和提升建築品質,信任建立後,長期下來,對消費者、業者與產業本身,都是一件好事情。

人生套路難免,但當一切透明,很多事情就不會只是套路了。

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

●本文為作者評論意見,不代表《NOWnews今日新聞》立場

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