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若從供給面來看,根據內政部統計,全台上半年住宅類建造執照核發數量達58,825戶,創下自2015年以來的同期新高,相較去年同期增加約54%,比近5年最低點2016年暴增6成。另外,同視為房市供給量指標的使用執照量,今年上半年已直逼4.6萬棟,相較去年成長19.7%,寫下10年來新高,供給量的領先與同期指標均締造出近年新紀錄。
以需求面觀察,主計總處最新(2016)的住宅自有率為85.4%,是2010年以來次高,姑且不論住宅自有率常被質疑計算基礎的問題,但如果按照學者推估,住宅自有率也有七成之譜,相較於日本與德國的四成,算是相當高了;如果從人口結構展望,在今年三月,台灣老年人口比率已經超過14%,正式進入世界衛生組織定義的高齡化社會標準;台灣出生率僅1.34%,也在世界各國敬陪末座,說來也是沒啥好指望。
很多人一定會問,那麼大量的供給和看起來青黃不接的需求,價格怎麼還有堅穩的理由?
唯一能夠解釋的,就是資金。
台灣儲蓄率一向偏高,在國內投資環境惡化下,國人更仰賴以儲蓄累積財富,也讓整個銀行體系存款充斥,滿手爛頭寸下,只有退而求其次的用於不動產放款,這也是銀行端面對台灣內部投資困境所不得不的作為,這一點從逾放比攀升,以及台灣的總授信占GDP比率過高等警訊,就可略知當局點滴在心頭。雖說金管會近期將針對房貸逾放比較高的幾家銀行進行壓力測試,若未通過將要求改善措施,但對於優質個人戶或法人戶來說,這些限制並非問題,換言之,在未來,縱然少子化與高齡化趨勢仍在,只要資金不死,資金流向那些產品、那些地區,這些得三千寵愛於一身的不動產,無論真有價還是假有價,稀哩呼嚕地也就飛上枝頭成了鳳凰。
飛上枝頭並非壞事,資金最終總該有個去處。壞的是,拿著那有限的真金白銀,隨波逐流地跟著大腕們追著這些真假鳳凰,若追逐到真鳳凰還是大幸,至少潮水退去還能留下些什麼;如果遇著假鳳凰,也就不能怪小白兔在這資本叢林中被吃得一乾二淨。
少子化與高齡化下,不問那虛無飄渺移民法或是開放大陸購屋,在未來的房市大舞台上,漲跌依舊在,只是不再雨露均霑,資本的威力,將會是下一波主引擎,在利之所趨下,也是來去如風。
至於,追逐這些資金尾巴的投資人能否順心如意上車,又能否安全下車,市場風向真真假假,對於個人,在投資場上,看的卻是造化了。
「這世上並沒有多少湊巧之事,許多湊巧,事後清算,皆是人為。」
●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理
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