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美國房市經紀商最近的生意可能很差,新屋開工的放緩和待售房屋的供應短缺已經推高了房價,以至於買家只是選擇加入競標大戰,或者在旁觀望。

房產公司 Redfin (RDFN-US) CEO Glenn Kelman 在第 2 季財報電話會議上表示,「從地產經紀人那裡得知,3 年來買家首度因高房價而退縮。」

在一片欣欣向榮的經濟景氣中,是什麼衝擊了房地產市場?其實就某方面而言,房市反而是經濟成功的受害者:聯準會 (Fed) 正試圖透過提高利率來控制通貨膨脹,這使得房屋貸款變得更加昂貴。

與此同時,打擊非法移民以及對進口木材加徵關稅,使得建商尋求所需的勞力和材料變得更加困難和昂貴。全國房屋建築商協會 (National Association of Home Builders) 表示,在熱門的都會市場尤其如此,因為土地價格昂貴且不同區域可能設有限制。

房地美預測房產市場將在今年底前保持緩慢。但它不認為會出現任何真正的麻煩,「健康的經濟和強勁的勞動市場應該會支持購屋者的需求。」

以下就是現在房產市場正在面臨的問題:

1. 新屋開工數
(圖:美國聯邦住房金管局)
(圖:美國聯邦住房金管局)

自經濟衰退後新屋開工飆升,但近幾個月出現緩和,使得許多市場一直供應不足。不止是待售市場,就連租賃空置率也幾乎降至 1990 年代初以來的低水平。

2. 房價
(圖:美國聯邦住房金管局)
(圖:美國聯邦住房金管局)

新屋庫存量的緩慢成長推動房價快速上漲,特別是在舊金山和邁阿密等熱門市場。儘管密切關注的 Case-Shiller 指數顯示 6 月房價成長略有放緩,但 20 個城市的綜合指數已在 2018 年初達到了經濟衰退前的高位。

3. 成屋銷售
(圖:NAR)
(圖:NAR)

低庫存和高房價已經減緩了整個房市成長的速度。全美房地產經紀人協會 (NAR) 上週公布,7 月成屋銷售連續第 4 個月下降至 2 年來的最低水平。

NAR 首席經濟學家 Lawrence Yun 表示,「額外的庫存將有助於抑制房價的快速上升,並向未來的購房者開放市場,這些購房者將因越來越高的房價而退出市場。

這也對就業市場造成拖累,因為它使得移居新城市以求取更好就業機會變得更加困難。美國人的搬家次數已遠遠少於以往。

4. 喪失抵押品贖回權

在金融危機期間,由於貸款人難以負擔貸款以及房價暴跌,止贖房產一直困擾房市。如今,貸款人的狀況要好得多,但有跡象表明喪失抵押品贖回權的情況再次上升。

住房分析公司 Attom Data Solutions 發現,自 2015 年以來,喪失抵押品贖回權開始再次增加。這一趨勢在休斯頓這樣受颶風影響的城市尤其明顯,但在洛杉磯等昂貴地段也出現上升。

但與房市的其他部分一樣,這個數字的轉變可能並不是即將崩潰的跡象。最麻煩的貸款是聯邦住房管理局在 2014 年承保的那些貸款,當時該機構在嚴重衰退期間實施的放鬆標準。

前財政部和房利美官員 David Dworkin 說, 「在 2014 年出現的放鬆承銷,但並非不負責任的放鬆。」「我認為房市正在回到正軌。」

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