日本房東大多會要求房客加入「租金保證公司」,減少無法收取租的風險。圖為東京住宅區。
▲日本房東大多會要求房客加入「租金保證公司」,減少無法收取租的風險。圖為東京住宅區。(圖/信義房屋提供)

台日租賃市場蓬勃發展,但兩地租屋習慣截然不同,若遇到留垃圾、搞破壞的房客,台灣房東束手無策,告上法庭成本又太高,大多摸摸鼻子自行吸收。對此,日本信義建議,日本善用第三方機制的租賃經驗值得參考,屋主會委託「租賃管理公司」,退租時會由該公司找專家鑑定屋況,判定由屋主或房客繳納修繕費用;而簽約前也會要求房客加入「租金保證公司」,減少無法收取房租的風險。

台灣租賃住宅喜歡自己包辦,房客會透過租屋網站自行找房,部分房東會交由仲介代租,但還是自己管理居多,因此若遇上惡房客,並無完整的SOP可處置。

反觀日本,其租賃市場制度相當完善,日本信義社長何偉宏表示,為避免遇到惡房客,會經由嚴格的身分審查來把關房客,而且日本人租賃皆會交給專業公司處理,例如房客會透過仲介找物件,屋主會將房子委託「租賃管理公司」代管。

因此有毀損情形時,租賃管理公司會找專家來鑑定,自然毀損由房東繳納修繕費用;若是房客弄壞的,則由房客出資修繕。如果是退租時,發現房客惡意堆積垃圾,租賃管理公司一樣會要求承租者負擔清潔費用。

此外,何偉宏指出,日本房東簽約前,大多會要求承租者加入「租金保證公司」(如同房客的租屋連帶保證人),若有房租逾期繳納等問題,該公司會替租屋者繳交費用。所以,房東與房客若非發生嚴重到需要對簿公堂的問題,基本上是完全不需要互動的。

▲台灣日本的房東房客的租賃保障制度(圖/信義房屋提供)

而台灣也在一步步完善租賃環境,今年6月實施《租賃住宅市場發展及管理條例》,明訂房客若毀損住宅且不修繕或賠償,房東得提前終止租賃契約,承租人不得要求任何賠償。並積極推動「包租代管」,由經營租賃住宅管理的團隊代替屋主打理租客大小事,加上政府主打房東包證收租,又可減免房屋稅、綜所稅及地價稅,吸引不少房東加入,截至8月21日為止,媒合戶數達1,162戶。