▲房貸寬限到期後,月付金額飆高近4倍,如果真的還不出,專家表示仍可利用3種方法,爭取更寬裕的還款空間。(圖/記者顏真真攝)
▲房貸寬限到期後,月付金額飆高近4倍,如果真的還不出,專家表示仍可利用3種方法,爭取更寬裕的還款空間。(圖/記者顏真真攝)

由於房貸寬限期到期後,房貸月付金將飆高近4倍。專家表示,如果真的仍還款困難,可利用3種方法包括申請延長寬限期、將房貸轉貸或增貸及延長房貸還款年限,爭取更寬裕的還款空間。但要提醒的是,將寬限期、還款年限拉長等於支付更多利息給銀行,耗損自己償付本金的銀彈,長期來說,仍應積極償還本金,以免溫水煮青蛙。

一般來說,若貸款新台幣1000萬元,房貸利率1.7%,貸款年期20年,若正常本息攤還,月付金額為4萬9180元,若申請2年寬限期,前2年只要支付利息1萬4167元,但寬限期到期後,在本利攤還及貸款年限剩18年之下,每月支付金額將提高至5萬3773元,是寬限期月付額的3.8倍,財務壓力更大。

面對龐大的財務壓力,如果真的手頭還是很緊,Money101表示,房貸戶還有3種方法可以爭取更寬裕的還款空間。第一種就是申請延長寬限期,通常銀行會提供3年至5年的寬限期,若還有寬限期未使用,或是寬限期即將到期,建議提前與銀行協商,切勿進入本金攤還期間才開始焦慮、想辦法。

台灣銀行即針對舊貸戶若要延長寬限期,只要還款正常、已使用的寬限期尚在現行規定內,會授權營業單位核定,如逾現行規範則可專案報請核准後辦理。土地銀行同樣寬限期到期的房貸戶,也可以申請展延,會視個案狀況核定。

台北富邦銀行對於寬限期到客戶若有需求,也會重新評估客戶信用狀況、還款實力等核給寬限期,但寬限期合計通常不超過貸款期限的1/3,以貸款期限20年為例,寬限期合計最長為6年。

永豐銀則提到,房貸寬限期到期後,如果客戶還有寬限期的需求,銀行一般會重新評估擔保品價值、計算貸款成數、徵提財力證明、用剩餘的年限計算客戶的負擔能力,並了解申請原因後評估是否繼續核給,主要是延長寬限期,未來到期後還款壓力又會更大。

以貸款1000萬為例,20年本息攤還,年利率1.7%,寛限期2年到期後,因僅剩18年可以攤還,月付金提高到5萬3773元,如果要再申請1年寬限期,等於本金1千萬元要壓縮在17年還完,月付金額會再拉高至5萬6478元。

▲申請房貸寬限期月付金額差多少,算給你看。(圖/記者顏真真製表)
▲申請房貸寬限期月付金額差多少,算給你看。(圖/記者顏真真製表)

也因此銀行在核給前,會以本息攤還的月付金來評估客戶還款能力,並試算供客戶參考,房貸戶應該先了解自己是不是有負擔寛限期後月付金升高的財務能力。如果無法核給,銀行在評估客戶的負擔能力後,銀行也可能建議客戶採取部份金額採取本息攤還,部份金額寛限期或延長還款期限方式處理。

房貸戶也可以「房貸轉貸或增貸」,爭取更寬裕還款空間的方法。所謂「轉貸」就是將現有房貸餘額,交由另一家銀行承作,簡單來說,就是將房貸搬家。

至於什麼情況下適合轉貸呢?Money101指出,只要該物件房價增值或是第二家銀行提供的房貸利率比原本利率還要優惠,同時考量省下來的房貸利息比房貸搬家的成本,包含代書費、塗銷費、違約金、地政設定規費等等還多,就可以轉貸並爭取寬限期。「增貸」則是以同一擔保品(房屋)再次向銀行申請另一筆貸款,並向銀行爭取寬限期,也能減輕還款壓力。

根據台銀統計,近一年(2017年9月1日至2018年8月31日間於未屆還款期銷戶者約有400戶,總金額約26億元。不過,轉貸後有些銀行不再受理寬限期申請。

兆豐銀行就表示,若轉貸客戶在同業已核有寬限期個案者,原則不再受理寬限期申請。土銀董事長凌忠嫄也提醒,雖然轉貸是個人的選擇,但轉貸還是有成本,還要重新再設定,利率也不一定這麼優惠

其實,「延長房貸還款年限」也可爭取更寬裕的還款時間。Money101指出,一般房貸的年期為20年,萬一手頭不寬裕,可以向銀行申請將房貸展延到30年或是40年,因為本金攤還的時間拉長,每月應繳金額就會降低,房貸壓力就會減輕不少,目前多數銀行提供以自住為需求的房貸最長可貸30年,另外,王道銀行、星展銀行也有提供最長40年期房貸。

台北富邦銀行表示,只要信用正常經銀行評估合格者,就可申請延長貸款期限。以房貸1000萬元、貸款利率2%、貸款期限20年,原申請3年寬限期為例,寬限期到期,月付金增加為5萬7865元,但若申請貸款期限延長為30年,月付金為3萬6962元月付金減輕了2萬0903元、減幅達36%。

不過,Money101也提醒,延長房貸年期,代表償付利息的時間拉長,將負擔更多利息,長期來說,仍應積極償還本金,以免溫水煮青蛙,將寬限期、還款年限拉長等於支付更多利息給銀行,耗損自己償付本金的銀彈。