▲大台北包括雙北市和桃園地區,其實薪資在全國中有一定水準,但位於首善之區的居民,薪資之外最在意的大概就是高房價與社會福利問題。(圖/NOWnews今日新聞資料照片)
▲買房畢竟是人生大事,要不要買進這種只有「長期租約」的產品,就看個人智慧和考量。(圖/NOWnews今日新聞資料照片)

年底是買房的旺季,尤其低總價產品倍受矚目。近來,不少朋友不約而同地問我,「松山區新房居然只要450萬元,而且還是知名建商蓋的,應該可以買吧?」「台北有這麼便宜的房子,就算不自住,買來收租也很划算,租金收益率高達5%耶!」

這個案子到底能不能買,因每位買家的需求和條件不一樣,並沒有統一的標準答案,但確實有幾個方向值得思索。首先,這是地上權物件,只有使用權,沒有房屋所有權,期滿25年後,房子得交還給建商。所以,傳統上「買房賺價差」的觀念,在此並不適用。最好的持有心態,反而是「向建商長租」,以租客的角度思考,才不會陷入錯誤的邏輯中。

既然是「向建商長租」,買方要比較的,無非就是居住品質和租金的合理性。以這個建案來說,坐擁松山車站三鐵共構,還有商場和日本大型書店,無論交通建設或生活機能,都算十分便利。

租金部分,12.12坪產品,總價458萬元,換算下來,每月僅需付1.52萬元,如果加上房貸利息、房屋稅、地價和管理費,每月費用衝高到2萬元,儘管比周邊行情2.2萬到2.5萬元略低,但價差優勢已縮小。

而且,一租就要租25年,對已退休或快退休族群來說,生活中的變數不大,長租能有效降低租金上漲趨勢,也是個優點;但對年輕或中年族群而言,是否會調職,一旦調到中南部或海外,沒有居住需求,要再轉租也是個麻煩。

更有創意的買家,則會從租金收益來切入。一位朋友精算之後,立刻買下,他的想法很單純,「大台北平均收益率只有2%以下,這個建案買來轉租出去,就算只租2萬元,收益率也高達5%,不到20年就回本,並沒有很難賺。」

即使後來我不斷跟朋友強調,「地政局已出面澄清,按照使用執照記載,此案使用用途為『一般事務所』,不能作為住宅!」但朋友直說「無所謂啊,就算有無聊人士檢舉,也是上有政策下有對策啊!」一副沒在怕的模樣。

其實,細數幾件知名地上權案,都傳出不少糾紛,就曾有觀眾特別來聽演講,會後請我幫忙,「當初貪房價便宜,不知買進的是地上權,等貸款下來只有五成,才驚覺頭款根本不夠,用盡人脈借錢,仍有一筆大缺口,最後只能向銀行申請信貸,利率高達8%,每月還錢都快喘不過氣來,真不知還有什麼方法可以解決!」

買房畢竟是人生大事,要不要買進這種只有「長期租約」的產品,就看個人智慧和考量了!

●作者:盧燕俐/資深財經媒體人、企業財經顧問

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