▲ 第一太平戴維斯總經理黃瑞楠。(鉅亨網記者張欽發攝)
▲ 第一太平戴維斯總經理黃瑞楠。(鉅亨網記者張欽發攝)

根據外資商仲最新統計指出,全台 2018 年大型商用不動產交易金額至今最新統計數字為 1035 億元 (總價 3 億元以上的交易,不含土地與地上權),年增 41.3%,從 2016 年的循環谷底來看,更已彈升 57%。

同時,今年這波商用不動產市場復甦動能強勁,有別於過往僅依賴單一業種帶動,2018 年包含自用辦公室、工業不動產及 REITs 等三方面皆共同提升。

即使部分經濟學家和投資顧問對 2019 年經濟發展感到疑慮,第一太平戴維斯總經理黃瑞楠仍看好,明年台灣商用不動產市場表現,企業返台布局產能,和對自用辦公室需求等兩大引擎,都將扮演支撐市場的重要角色。

第一太平戴維斯指出,辦公需求擴張,是今年商用不動產市場的一大亮點,受到企業升級辦公空間與 B 辦業主積極參與都市更新或危老重建的影響下,大型企業購置總部的動能增加,合計市區辦公室與內湖科學園區廠辦的交易金額達到 504 億元,占整體市場的 49%。

今年度的前三大單筆交易都是源於自用辦公需求,台塑集團為因應敦北總部大樓的都更計畫,斥資 187 億元購入大內科全新完工廠辦,成為今年度最大單筆投資記錄;第二名為陽信銀行以 76.5 億元購入忠泰建設的中山北路辦公大樓預售案,第三名則是玉山銀行以 60.9 億元購入冠德敦北地上權辦公大樓預售案。

隨著市區可售的新辦公大樓有限與辦公室租金逐步上升,除向建商購置整棟的預售大樓外,不少大型企業轉而購置素地自建總部,大幅提前因應辦公空間增長的需求,如元大銀行以 82.01 億元標下仁愛路三段的空軍活動中心地上權、和泰產險及中鼎集團則分別在大直及北投士林科技園區購入土地興建總部。

進一步觀察商辦市場,隨著政府積極推動都更,根統計目前台北市區至少有 15 棟辦公大樓擬辦理都更,初估將有 8.2 萬坪的辦公空間將暫時消失,被迫遷移而外溢的企業及原租戶,造成未來 3-5 年的辦公供給更趨緊張,預期這一波企業購置自用辦公室的趨勢將會延續。

第一太平戴維斯指出,工業不動產是今年另一亮點,受惠美中貿易戰升溫,工業廠房交易量持續放大,今年總金額達 206 億元,創近 10 年新高,多家龍頭大廠,包括廣達 (2382-TW)、台達電 (2308-TW)、大立光 (3008-TW) 與國巨 (2327-TW) 的在台生產布局都轉趨積極,初估指標大廠回台設廠金額已突破 100 億元,帶動北台灣與中台灣的主要工業區土地價格明顯上漲。

至於第一波回流廠商,則是以高階製程產線為主,然而除土地成本,缺水、缺電、缺工等,仍影響台商是否能實際落地生根重點,在多方成本相互牽動下,預期北台灣與中台灣的主要工業區,仍將是台廠回流受益較多的區域。

土地與地上權市場受惠於建商與保險業積極購地,今年總額達 1496 億元,來到近 5 年新高。建商維持去年大舉購地的氣勢,全年度購地金額達到 967 億元,比去年增加 344 億元,購地交區域集中在公部門釋地積極的高雄市、新北市及桃園市。

值得注意的是,今年在商用不動產市場表現低調的保險業,也大舉轉進土地市場,總購地金額達到 194 億元,對比保險業投入商用不動產市場僅 60 億元而言,保險業在不動產的佈局更趨靈活,透過集團資源整合,由收益型不動產轉向開發型不動產,以追求更高的收益,也顯示目前仍位於低檔的租金投報率,逐漸無法滿足保險業的投資期望。

 

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