中國房市觸底?大型建商買地態度積極

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中國房地產市場將反彈了嗎?近期,華夏幸福 (600340-CN)、碧桂園 (2007-HK) 等多家中國大型建商對外透露 2019 年土地投標計劃,內容顯示大型建商投標態度較為積極。不過,中小型建商則受困於自身規模和融資水準,土地投標意願不高。

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業內人士表示,2018 年下半年,中國土地市場明顯降溫,建商整體觀望氣氛濃厚。土地流標筆數創數年新高,而溢價率則創下數年新低,但當地價調整到一定程度,大型建商可望憑藉雄厚資金實力迅速投入市場,2019 年土地市場將值得留意。

圖:搜狐證券
圖: 搜狐證券
龍頭建商態度積極

根據華夏幸福董事會通過的提案內容來看,公司計劃於 2019 上半年購買經營性土地,總成交金額不超過人民幣 200 億元,並透過股權併購或股權合作方式, 取得土地使用權或進行土地相關投資。

此外,從 2018 年前 11 個月投標土地情況來看,大型建商購買土地數量相比其他中小建商更積極,優勢更明顯,排名前十的企業 1-11 月份購買土地總金額高達 7609 億元,占前五十家企業的 42.7%。

11 月份以來,一二線城市積極賣土地,許多個城市加速土地供應量,年底有機會出現一波土地出讓潮,有別於 2018 年下半年土地市場低氣壓的氛圍。不過即便第四季多個城市擴大土地供應,多數中小型建商買地依舊謹慎,這也壓抑中小建商未來發展潛力。

2018 年現況

2018 整體土地市場來看,開發商整體觀望情緒濃厚,以土地流標數據分析,截至 12 月 17 日為止,今年一二線城市合計住宅土地年內流標高達 324 筆,年增 140%,創下最近 6 年以來最高記錄,2017 年全年流標只有 148 筆。至於三四線城市流標數據更為驚人,三四線城市流標住宅土地高達 1177 筆,2017 年則為 957 筆,2016 年 442 筆,2015 年 200 筆。

從成交土地溢價率分析,2018 年也創近幾年來新低。根據中原地產監測,截至 12 月 17 日,排名前 40 大的一二線城市合計賣地人民幣 2.6 億元,平均溢價率只有 11.39%,創近 6 年新低。熱門城市溢價率只達 11%,明顯低於 2015 年至 2017 年平均 30% 的溢價率。中國指數研究院資料也顯示,2018 年 1-11 月份,中國 300 個城市各類用地平均溢價率為 14.2%,年減 16.4%。

2019 年展望

針對 2019 年土地市場展望,建商要立刻從 2018 年的保守氛圍改觀並不容易,因此三四線城市發展空間仍受限,預期建商購買土地重點仍集中在熱門城市,特別是杭州、武漢、西安等新興熱門城市,以及其周邊三四線城市。此外,去化庫存週期短的城市依然會延續推出土地拍賣的速度,去化庫存週期長的則會減緩推出土地的速度。以企業面來看,建商保持一定的土地儲備,是未來營運平穩發展的基礎,大型建商會保持相對活躍的購地步調,而中小型建商受制於企業發展和融資能力,會降低購地的速度。

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