▲中古屋買賣眉角多,法務專家提供書面條件記載清楚等建議。(圖/信義房屋提供)

買賣房產是人生大事,必須做功課摸清楚「眉角」,防範權益受損。根據內政部不動產資訊平台歷年的購屋糾紛統計,有關中古屋交易糾紛最常發生的是「終止委售或買賣契約」、「定金返還(含斡旋金轉成定金)」及「房屋漏水問題」。房市專家建議,防止糾紛發生的關鍵為確認產權、屋況和相關稅規費用,並詳讀買賣契約和不動產說明書,以及房屋買賣條件應有書面記載。

買方林小姐看中一間房屋,卻發現浴室排水管道堵塞嚴重,付斡旋金與屋主談價時,屋主口頭同意會加以修繕,但因最終未於買賣契約上註明,導致契約終止,雙方成交破裂。

信義房屋客戶服務部執行協理劉韋德律師表示,「終止委售或買賣契約」糾紛常見的主因在於雙方間就承購條件或屋況處理的認知落差,因此民眾在付斡旋金或買賣簽約時,若有口頭提出的條件,應在契約書上加註,才能具有法律效力,以避免其中一方不認帳而衍生爭議。

此外,多數屋主在簽委售契約時,沒有確認「專任委託」與「一般委託」的差別性,也是造成糾紛的原因。專任委託即只能請託一間房屋仲介公司銷售,而一般委託則可藉由數家房仲公司協助找買方;簽署專任委託,由獨家房仲服務,房仲積極投入廣告資源意願較高,但若於期限內無故終止委售,可能會產生違約責任,必須注意。

而所謂「定金返還」指的是買方出價時,選擇提供一定款項充作斡旋金之方式給房仲向屋主議價,當屋主同意買方出價後,可直接轉為定金,或買方直接提供定金經屋主同意出售,但糾紛往往發生在賣方就斡旋金契約承諾之後,其中一方卻又逕自反悔。

劉韋德指出,只要屋主尚未對買方的斡旋金契約予以承諾,買方可撤回購屋之意思表示,但若屋主已經承諾,買方才向房仲表示不欲購屋,依照一般坊間房仲所提供之斡旋金契約規定,斡旋金將被屋主沒收;如果是屋主違約不賣了,則需多加1倍的斡旋金返還給買方。

中古屋交易常見的「房屋漏水」糾紛,來自於屋主、房仲於簽約前未確實揭露已存在的漏水,或者買方於交屋後即發現滲漏水而造成糾紛,對此,劉韋德指出,依《民法》規定,若經證明該滲漏水屋況為交屋前就存在的瑕疵,在交屋日起算5年內,買方可於通知賣方後6個月內向賣方主張瑕疵擔保之責任,因此買方發現漏水時,一定要拍照存證,請房仲立即向賣方通知尋求解決方法。