▲台北、房市、房價、買房、不動產、房產。(示意圖/取自pixabay)
▲過去由於房市高漲,使得不少人深信買房能帶來財富。(示意圖/取自pixabay)

過去由於房市高漲,使得不少人深信買房能帶來財富,因此就算本身已有房產,仍是拼命「囤房」。不過,品嘉建設創辦人胡偉良認為,由於我國的房貸比例很高,加上房貸利率偏低、還款期限也夠長,所以在房價上漲的情況下,會讓人產生一種錯覺,認為買房比較輕鬆,而且也是一件穩賺不賠的事,所以就產生繼續買房的念頭,但今非昔比,現在買入第2間房已經開始越來越危險。

胡偉良以台北為例,目前房屋的平均成交期已經拉長到半年以上甚至長達1年,這段時間如果有業主到仲介公司賣房,通常會被房產經紀人告知兩點,一是買家會議價,二是急用錢難變現。

胡偉良分析,由於買家會議價,目前房子的實際成交價會比掛牌價低,比如掛牌1500萬的房子,實際成交價可能會下殺到1200萬;二是房子成交週期大概在1年左右,這需要看房子的情況,購房者對價格的預期、貸款等諸多因素才能決定多久能賣掉房產,總體而言就是急用錢難變現。

胡偉良說,從上述兩點來看,表面上房價雖然沒有大跌,但加上銀行利息和買家的議價空間之後,大部分家庭持有的房產要想賺錢,已經變得很難;從當前的情勢來看,未來房子只能拿來住,未來的房產要想賺取高利潤將會越來越難。

為什麼要民眾停止繼續買第2套房產呢?胡偉良表示,因為第一套房產,對於大部分家庭來說,都是為了自住,畢竟租金居高不下,一套自住的房產是每個家庭的基本需求;且房價經過上一輪上漲過後,價格已經讓不少家庭望房興嘆,現在還在買房的基本上只剩下兩種人,也就是剛需的首購族和改善房的換屋族。

胡偉良說道,由於我國的房貸比例很高,加上房貸利率偏低、還款期限也夠長,所以在房價上漲的情況下,會讓人產生一種錯覺,認為買房比較輕鬆,而且也是一件穩賺不賠的事,所以就產生繼續買房的念頭,但今非昔比,現在買入第2間房已經開始越來越危險。

對於自有房產的民眾,胡偉良說,通常買入二套房之後,必然有一套房面臨出租的局面,但國內房產租金回報普遍不高;當然過去房產的出租回報也一直不高,但過去貨幣貶值預期強烈,房價上漲不僅能夠彌補租金回報,而且還可以「以租養貸」;不過,目前面臨資本寒冬,房價繼續上升的機會恐怕不大。

胡偉良補充,很多人過去從不擔心房產折舊的問題,這是因為過去房市供需不平衡,銀行只對超過一定年限的老舊房才會減少貸款額度,但日後情形有可能改變;另外,隨著政府不斷鼓勵及扶植租賃市場的發展,未來可供出租的房子將大量增加,租金收入比可能會降;因此,大部分家庭買入第一套房產都已經掏空了積蓄,一方面承受不起房價下跌的風險,另一方面房子租不掉也賣不掉,很容易自找麻煩。