〈分析〉庫存邊去邊增 內房怪象叢生 失衡樓市憂更憂

鉅亨網

大陸樓市近期出現諸多怪現象,令原本就發展失衡的樓市平添更多隱憂。

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大陸去年陸續推出多項措施為樓市鬆綁,利好疊加之下,去年下半年至今,一線城市樓價飆升,多個二三線城市亦緊隨其後。香港《文匯報》報導,在「捂盤」、「配資炒房」等重現的同時,大陸房地產行業還出現各種怪現象,如中央呼籲「去庫存」,地方卻加快推地;更離奇的是,樓價漲幅月月領先的深圳,近日卻突然逆轉現減價潮;還有區域代理忽然加速開舖,數量多達300家。種種怪象,令原本就發展失衡的樓市平添了更多隱憂。

怪象一:中央籲「去庫存」 房企加快建房

新華社今年1月曾引述旭輝集團執行副總裁陳東彪表示,開發商拿到地就能賺錢的時代已一去不返。一些開發商甚至表示,當前去庫存的壓力很大,「他們目前不願拿地、也不敢拿地,也在考慮是否要退出房地產市場」。國家統計局數據亦顯示,截至去年12月底,全國商品房待售面積仍有71853萬平米,比上年底增加15.6%,去庫存壓力仍然很大。在這一嚴峻形勢並未好轉下,各地爭相推地卻突然愈演愈烈,令人關注。因為根據1999年公佈實施的《中華人民共和國土地管理法》規定,兩年不開發的土地逾期將無償收回。

國土資源部2012年修訂《閒置土地處置辦法》亦規定,開發商原因造成的閒置土地,未動工開發滿一年的,按土地價款的20%徵繳土地閒置費;未動工開發滿兩年的,無償收回國有建設用地使用權。

這些法律法規如果嚴格執行,近期開發商購置的大量土地,按理均必須盡快建成樓宇推向市場,才能免除被收回或被徵繳閒置費。不過如此一來,市場的供應又會大幅增長,進一步加大「去庫存」的難度。這樣的結構矛盾屆時是否能夠解決,恐怕要打一個大大的問號。

怪象二:深忽現減價潮 樓價離奇逆轉

樓價忽高忽低捉摸不定,是大陸樓市的又一怪現象。深圳今年1月和2月的樓價同比漲幅近5成,環比亦節節上升,沒有人想到要減價賣樓。不料到3月中下旬卻出現逆轉,不少二手樓業主突然減價賣樓,且減幅達到雙位數,與之前的走勢背道而馳。

深圳美聯後海片區負責人侯立勤表示,他們門店一套145平米的房源,農曆新年前掛牌1650萬元(人民幣,下同),近期以1450萬元成交,大減200萬元,降幅逾12%。據悉業主是投資客,手上房子比較多,而近期又有不少政策收緊的傳言,因此對市場很敏感,「能拋就盡快拋」。

深圳中原南山片區負責人亦透露,3月以來二手市場一些業主叫價下調,總體幅度在5%至10%,他們門店一套170平米的房源,農曆新年前掛牌單價每平米7.3萬元,最近以每平米6.8萬元成交,「現在的市場行情是買賣雙方相互博弈,不是一面倒,確實有部分業主在減價,有的減10%還未必有買家接盤,議價空間正在放大」。

深圳美聯董事總經理江少傑表示,目前出現減價的二手房主要集中在龍華、後海等之前經歷過暴漲的區域,這些地區的投資客較多,近期的低價拋售可能與擔心政策收緊、市傳購房者社保年限將由1年升至3年有關。短炒的投資客正在提早出貨。

《證券時報》稱,深圳許多中介指出最近主動減價的二手盤愈來愈多。福田區旭飛花園37平米的單位之前曾叫價195萬元,現在有業主願意以170萬元出售;新洲片區的祥雲天都世紀34平米單位,此前報價皆在200萬元以上,現在報價190萬元。有南山前海片區的中介表示,一些報價過千萬元的大戶型房源,有業主主動減價10%左右,買家議價空間很大。

一手樓盤雖然暫時沒有明顯的減價,但近期開盤的樓盤定價均非常謹慎,一般會和周邊樓盤保持同步。已經有一些嗅覺靈敏的開發商決定在上半年低價開盤,以便早日完成出貨任務。位於龍華的某樓盤計劃在3月底開盤,推出1房至5房的房源,均價每平米5.3萬元。不過其周圍的新建樓盤單價普遍是每平米6萬元至7萬元,意味着一手盤的入市價格下調近20%。

怪象三:無懼樓市陰霾 代理大肆擴張

在樓市呈前景未明、忽上忽落之時,有代理卻「勇」字當頭,大肆擴張。總部設在深圳的家家順集團上周宣佈,在深圳、東莞、惠州、廣州、佛山和中山等珠三角九市新增300家店舖,預計總投資約3億元。此外,為了爭奪市場,家家順出高薪搶人,聲稱給大專以上學歷經紀開出保障底薪6000元。

家家順營銷副總裁張國庫稱,公司將繼續加快節奏、大步伐拓展,在「立足大深圳,密佈珠三角,服務全中國」戰略規劃下,2016年底將在珠三角開設2000家店舖,成為華南規模最大的地產中介;至2017年則升至3000家。

張國庫表示,此次300家店舖同時營業,其中深圳、東莞均有50家新店開業,深圳網點主要在寶安、南山等地。公司每開一家店舖,從租金、員工工資和約半年的培育期,預計每家店公司需投資100萬元。他認為投資是值得的,因為隨着國家下調購房交易稅和深圳高房價導致市民赴周邊城市東莞、惠州、中山和珠海等地買房,將為公司帶來巨大機會。

大陸樓市近期出現的諸多怪現象,表面看花樣多難解釋,但透過現象看本質,無論是地方加快推地、業主忽然降價,還是地產代理進取開店,其背後的真正原因,皆與樓市「去庫存」戰役正在陷入「邊去邊增」的怪圈相關。如果不能找到真正治病的良藥,大陸樓市依然難以走出目前的各種困局。

房地產高庫存不僅成了制約大陸樓市健康發展的「瓶頸」,更成為拖累大陸經濟增長的巨大包袱。自去年起,中央及地方政府再三強調「去庫存」的重要,先後推出了簡政放權、減稅降費、金融扶持等系列政策「組合拳」。一些地方政府甚至對購房給予重獎、鼓勵農民進城購房,在政策上可謂無所不用其極,但總體看截至目前收效甚微。

有分析指出,雖然政府願望良好,但所有這些政策實際上均沒有超出「刺激消費需求側」的範圍。大陸樓市卻是由於「供大於求」導致結構失衡。在這種環境下,各種措施雖然刺激了消費,但同時亦刺激了供給,令一些開發商以為必須未雨綢繆,提前佈局積極搶地,才能在日後的市場競爭中分到更多。

如何解決這一困局?其實,中央政府已經給出了答案。今年2月,中共中央經濟工作會議提出「在適度擴大總需求的同時,着力加強供給側結構改革,實施相互配合的5大政策支柱」。業界人士普遍認為,當前房地產「去庫存」,必須在供給側加大改革力度,才能真正做到治標又治本。

至於怎樣才能落實「供給側改革」,證券時報網引述中國地方金融研究院研究員指出,抓好房地產供給側改革,各級政府應充分發揮「有形之手」作用,肩負起對房地產開發科學引導重任:一是根據經濟發展形勢,制定客觀、科學的城市發展規劃;二是將轄內所有房地產開發納入政府跟蹤監管範圍,防止擅自擴大開發面積,確保房地產開發規模、速度與城市增長規模、居民收入和人口增長相適應,消除供給側過剩現象。三是大幅減少或停止保障安置房、經適房建設,改善房地產供給側結構。

最後,是控制住宅的戶型和開發密度,擴大與城鎮普通居民購買能力相適應的中低級住宅供應量。通過稅收優惠鼓勵房企營建經濟適用房、廉租房,鼓勵房企將部分商品房轉化成經濟適用房、廉租房,加大「去庫存」力度。同時,放鬆或解除之前對開發企業的種種限制,引導開發企業優勝劣汰,在融資等方面加大對優質企業的支持力度,促使房地產企業擴大生產力、創新產品、提升質量,更有效滿足人們對於優質住宅、創新型住宅的需求。

『新聞來源/鉅亨網 https://news.cnyes.com/

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