名家論壇》徐佳馨/人口負成長,台灣房市怎麼辦?

文/徐佳馨

2020-08-25 11:00:11

台北101
▲台灣提早2年邁入總人口負成長時代,未來房市變化值得關注。(圖/翻攝自 Taipei Fun Times)
國發會日前發布「中華民國人口推估報告」指出,我國今年提早 2 年邁入「總人口負成長時代」,主要是因為疫情影響社會增加轉為負值;此外,我國也將在 2025 年提早一年進入「超高齡社會」,2028 年「人口紅利」將消失,而國發會也同時預估到了 2070 年,我國總人口較今年的 2,357 萬人,大幅減少三成三,其中,14 歲以下幼年以及 15 至 64 歲青壯年人口都將「腰斬」,分別減少 52% 及 54%;而 65 歲以上老年人口則將成長 74%,增加 280 萬人。整體來說,因為今年「自然增加」及「總人口」同步轉呈負成長,加上新冠疫情讓因國際移動產生的人口移入受限,使得社會增加不增反減。
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看到這樣的報導,朋友問我,「台灣房市是不是等於短多長空呢?」
在筆者看來,有點相關卻又不那麼相關。

在邏輯上,如果房子是拿來住的,人口減少自然會造成住房需求減少,住房需求減少,住房相對供給過剩,價格應會受到影響。但事實上,同樣面臨高齡化的歐洲,在近年低利與資金過剩的狀況下,主要都會房價依舊向上攀升,和許多的朋友的「想當然耳」,似乎不大一樣。

雖然各國有其不一樣的民族性與消費習慣,但資金往資源薈萃的大都市走,是各國必然的現象,也就是雖然整體供給量過剩,因為人口與就業機會集中在都會區,需求增加,自然會造成某些城市房價往上走的現象,例如一直被傳說「房價不漲」的德國,柏林在 2016 年的平均房價就足足比 2009 年漲了將近一倍;顯見資源與資金決定房價,是必然之勢。

台灣的買賣移轉有八成集中在六都與新竹縣市,其中三成以上又集中在雙北,即使高齡化與少子化襲來,只要政經資源與就業機會持續集中之地,資金的支撐威力不容小覷。

當然,在真正進入人口負成長之前,無論誰執政,多少都會透過移民等方式讓人口數不要減少那麼快,我們也不能否認,人口負成長之後對於房地產市場的結構與交易產生相當程度的衝擊,將挑戰過去房地產市場自用與投資的邏輯,從現在種種跡象來看,至少有三個狀態值得留意。

其一,資金移動快速。由於人口負成長也意味著,資源分配更不均勻,讓某些區域將因此變得更為巨大,資金追逐也更為積極與快速。

其二,無電梯產品越發不具優勢。人口負成長帶來的高齡化勢不可逆,某些四五樓以上的公寓、無電梯透天等產品,將因為不適合老人生活,即使地點優越,承接者也會是經濟能力相對弱勢的年輕族群,價格自然很難有所期待。

其三,持有與維護成本將是購屋人重要考量。對於年長者來說,居住不僅是棲身之所,持有與維護成本牽涉是否能夠長期安居的關鍵,稅費之外,管理費也會精打細算,以免還沒住到最後,就被掃地出門。

看起來人口變少是危機,可是該注意的並非只是「變少」這件事情。少子化與網路原生世代的年輕人漸漸成為購屋市場主力,短期看似變化不大,可是中長期來說,人口結構改變必然讓自用與投資邏輯和過去大不相同,天長地久或許並非最佳策略,曾經擁有、將本求利,或許才是進場王道。

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

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