房市/換屋時老家應出租或出售?能負擔房貸7成再考慮

如有換屋需求
▲如有換屋需求時,市區老家應該出租或出售,專家教如何判斷。(圖/NOWnews資料照片)

財經中心/綜合報導

2020-09-26 18:00:00

近期有網友在PTT「home-sale」版等論壇中提問,原本居住的老公寓位在台北市,但因家中有換屋需求,如何評估老公寓應該出租或出售?房市專家提出幾項判斷指標,例如手邊現金足夠支撐換屋所需、老家坐落地點精華、每月收租能支應未來新屋房貸7成以上,可考慮暫出租而不出售,反之,建議出售。

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大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示,首先要考慮換屋時需要的現金夠不夠,若不夠,可能得考慮賣房。另外,也會有人認為出租後,每月收租可用來支應新房的房貸,此時就要考慮收租與房貸金額不能落差太大,例如月租金每月1萬元,房貸卻要每月3萬元,可能不夠支應,相反的,若收租可以彌補房貸7成甚至8成以上,可以考慮出租。

郎美囡也說,如果老屋位處市區精華地段,判斷未來有整合都更的機會,建議可考慮先不要出售,反之若位於都市外圍,或都更整合機率低,則可考慮直接出售。

信義房屋忠孝光復店店長方偉明表示,若遇到客戶猶豫老家究竟該出租或出售,首先要考慮「換屋的資金夠不夠」,如果是為活化資金或是現金不夠支撐換屋所需,那應該直接出售;還有一種狀況,若屋主是要全家移民到國外,或是搬到外縣市居住,房屋出租後的確會有比較多管理問題,也會建議出售。

反之,如果該公寓地段好,手邊也不缺錢,方偉明建議應該放著收租。他說明,公寓土地持份大,如果地段好,以台北市來說,總有天能等到危老改建或都更,屆時可以分回較大坪數的新屋。

值得注意的是,如果持有的不是公寓,而是屋齡也達30、40年的華廈、大樓,方偉明說,那就建議先賣掉華廈或大樓,改買公寓,主要也是考量公寓仍租得出去,且戶數少、土地持份比華廈或大樓更大,未來要談都更比較容易,能分回的坪數也比較大。

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