房市燙到政府出手 台北商圈地王為何冷到乏人問津?

文/財訊雙週刊

2020-12-28 08:30:00

士林商圈掀退租潮
▲士林商圈掀退租潮,昔日金店面一一掛上招租布條。(圖/財訊雙週刊)
疫情持續延燒,卻燒出國內房市火熱,對比台北市一線商圈店面蕭條落寞,遭受電商和疫情雙重打擊,昔日擁有黃金身價的店面,已經榮景不再。
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進入後疫情時代,熱錢湧現,短短半年內炒熱房市,價量急漲,逼得政府不得不出手打炒房。但這股資金潮並非雨露均霑,昔日鎂光燈焦點所在的黃金店面卻市況冷清,各大知名一線商圈陸續爆出關店出走潮,招租、空置店家一間接一間,曾是鍍上黃金身價的店面,如今人氣盡散,在這波疫情衝擊下,只能用慘烈兩字形容。
根據屋比房屋統計6都網路上店面待租件數,近兩年增幅4成,待租店面從12000多件增加至17000多件;其中最具指標意義的台北市,兩年來增幅為63%,僅次於桃園市66%,說明店家退出經營,閒置店面在這波疫情大量出籠,不少待租商圈店面租金跌幅超過1成,以站前商圈跌幅20%幅度最大。

疫情催化第2波倒店潮

台北市商圈店面掀起退租潮從前兩年就開始,起因自陸客來台人數銳減,曾經重創各地商圈。緊接著2019年,信義商圈磁吸忠孝商圈客群,加上沉重的高租金,接連傳出指標店面撤租,像是江浙菜老店永福樓、粵菜餐廳糖朝以及美國快時尚品牌Forever 21、南韓時尚服飾品牌SPAO、MIXXO。瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出,當時東區空置率曾高達15%,商圈榮景岌岌可危,一代地王東區沒落之名不脛而走。

沒想到,這還不是最慘烈。新冠肺炎爆發後,讓一級商圈店面迎來最大衝擊,退租潮一路蔓延,先前強勢的士林商圈、永康商圈、西門商圈、站前商圈也開始弱化,知名品牌收店退租時有所聞,連三角窗及近捷運的金店面都出現空租。

實際走一趟永康商圈,短短100公尺有數家店面停業,顯見蕭條冷清,當地最為知名的芒果冰創始店Ice Monster即將年底熄燈,還有芒果皇帝、思慕昔2館等店也不堪虧損陸續收店。東門永康商圈發展協會理事長劉鴻翔指出,永康商圈人潮銳減逾5成,自2月疫情爆發已有40多間店面歇業,憂心永康商圈正在「東區化」,人流少加上高租金,恐怕會把好房客趕走。

「這幾年一線商圈興盛,成也觀光客,敗也是觀光客」,黃舒衛表示,當初商家一窩蜂展店,搶租最貴的店面,突如其來面對這一波百年難見的疫情,現在只能棄守撤退,西門町這次受創也相當慘烈,多家連鎖伴手禮名店一一收店。

資金看好房市但不進店面

租金過高是知名商圈掀起倒閉潮的主因之一。香港商匯泓不動產副總經理吳懿倫指出,以常見手搖飲料店來說,一般店面月租金約10~20萬元,但在西門商圈開店,來客量是小型商圈的3、4倍,相對負擔的租金就是往上墊高,依坪數大小不一,月租金從30~60萬元,甚至百萬元都不誇張。當慕名而來的遊客消失,營業收入大減,這些店家能負擔的租金與高峰相比就相差數10萬元,長時間下來難以為繼。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,高租金導致店面空置商圈沒落,最早發生在忠孝商圈,不過近年租金大幅下修,從2014、2015年單坪店租普遍在4000~30000元,現今實價登錄的店面單坪月租金已落在2000~9000元。從此來看,店家能接受和負擔的金額不同以往,無力負擔高店租的店家也移轉至2、3線商圈,降租似乎還是擋不住關店的速度,店面空置的真正關鍵,在於消費人潮的流失。

屋比房屋總經理葉國華深有同感表示,商圈人潮流失的背後,正是凸顯出整體商圈面臨3大挑戰。首先,疫情加速人們改變消費形態,網路電商衝擊店面的收入。根據谷歌智慧消費關鍵報告調查,2020年2~5月網路購物花費增加54%,而有超過4成消費者減少前往實體通路。

店面投資效益大打折扣

其次,來自同是零售業的競爭。近年量販賣場、百貨公司功能持續擴張,像是家樂福、大直美麗華、信義新光百貨不時有主題活動,集客效益顯現,同時也能滿足老中青三代一站購足的消費需求。另外,還有商圈本身的問題,例如缺乏經營特色和賣點、同質性過高或者高度仰賴國際觀光客,這些加總起來的因素,都讓商圈重返榮景蒙上影陰。

對比住宅市場熱況空前,店面空置居高不下是否失去投資價值?中國回台的台商也私下透露,這幾年中國實體店面式微,他們早就看得一清二楚,台灣恐怕也逃不掉這一波倒閉潮,錢拿回來放在住宅或商辦,就是不敢投資店面。

根據住商機構以實價登錄資料統計,2020年前10月台北市店面交易共155件,較前一年同期減少53%;過往金店面聚集的一級戰區,像是西門區、士林區交易件數也比同期大幅減少6、7成。
過去投資店面有「一鋪旺三代」的說法,主要在於具有穩定租金收益和長線增值效益,但現今來看這兩點不再吃香。黃舒衛分析,前者是面臨高空置率的問題,收租效益遞減;後者則是前一波打房課徵騎樓稅,加上2016年房地合一稅實施,店面贈與節稅效益大打折扣,交投不再熱絡,自然增值空間就很有限。

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