名家論壇》徐佳馨/房產人性學

文/徐佳馨

2021-01-31 12:00:00

房地產/房產/real state/示意圖/Pixabay
▲近日房產繼承、贈與的話題引起關注,但房地產專家指出在投資的世界中,人性往往是賺賠之間的一大變數。(圖/翻攝自 Pixabay)
前陣子發了篇繼承與贈與的新聞稿,引起話題的部分是繼承移轉寫下歷史新高,而贈與移轉卻出現微幅減少,一些很在意社會現象與財務規劃的人,會更在意新聞中提到「相較於繼承,提前以贈與移轉給小孩可能產生道德風險」的「道德風險」四個字,好朋友打來問我,能不能私下說得更清楚些,究竟什麼是「道德風險」?

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「就是爸媽把房子送給子女,然後就被一腳踢開啊。」我說。

當然,社會新聞事件並不一定會那麼頻繁出現在你我身邊;不過在統計數字之外,在這幾年更會發現在高房價、低利率以及昂貴稅費成本的大環境中,有一些關於房地產財務的思考會有很大的改變。

其一,是贈與與否的選擇。

過去,很多長輩因為某些考量,希望在生前很多事情能有一個交代,避免晚輩日後紛爭;其中也某些長輩有著想要用財產換孝心的思維。特別在遺贈稅率從50%降到10%之後,贈與移轉更呈現爆發性發展。這幾年,許多民眾發現贈與取得的房地產,因為成本很低,未來移轉時所要繳交的財產交易稅非常驚人;同時,贈與移轉不能適用土地增值稅優惠稅率,即使可以走二等親交易,使用買賣方式移轉減稅,可也多了麻煩,自然使許多贈與人打消生前移轉的主意。

特別是因為生前贈與房產,日後結局大不幸的故事太多,也讓長輩們戒慎恐懼,深怕房產一送,同時失去了老本和尊嚴。

為了避免這些狀況,這幾年許多長輩透過信託、以房養老或是其他方式,先讓自己能在人生最後一段路享受富裕自在的生活,房產透過繼承可以省下土地增值稅,還可以避免在生前看到人性不堪。放心不下晚輩的,高房價環境下,採取贈與現金的方式給子女作為頭期款使用成為主流,風險低、日後移轉時也能墊高成本,更能讓子女有些責任感。

對自己好、有點距離、不把雞蛋放在同一個籃子,成為許多長輩在進入人生最後半場時,所做的準備。

除此之外,另一個常見的情境是寬限期使用與否,讓很多人費神。

特別高房價下,房貸若是本利攤還,壓力不可謂不小,能又有房又有生活品質,寬限期提供了一個至少能在短時間內兩全其美的解決方案。

最近好朋友的弟弟買了房子就面臨了這樣的抉擇。領固定薪水的他,一直躊躇到底要不要用寬限期;長輩希望他本息攤還,風險比較能控制,身邊所有的朋友都建議他使用30年貸款,再加上三年寬限期,前三年只還息不還本,生活愜意還可以做點小投資,不必為了買屋降低生活品質,等到寬限期到了,再跟銀行延展或是還一陣子之後再轉貸,如果房價往上走,把房子賣掉賺一筆,生活無比滋潤美好。

我告訴他,理論上寬限期很美好,你可以盡情享受生活,但是大前提是,必須有理財與理債的心思和紀律,資金派對固然美好,房貸成本又那麼低,怎麼算都有套利空間,可是如果沒做功課,這市場上照樣有「大盤大好、投資大賠」的韭菜。

如果你時間精力允許,又有不錯的投資管道,寬限期著實是好方案,可是如果太忙,就讓房子為你強迫存錢,股海浮沉有時候結果往往不如想像。

不知道小弟後來做了什麼決定,但這些年一路看下來,只會越來越覺得,在投資的世界裡,人性往往是賺賠之間的一大變數。

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

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