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名家論壇》徐佳馨/連續重拳之後呢?

▲行政院會日前通過「房地合一」所得稅法修正草案。示意圖。(圖/NOWnews資料照)
▲行政院會日前通過「房地合一」所得稅法修正草案。示意圖。(圖/NOWnews資料照)

文/徐佳馨

2021-03-23 15:01:01|2021-03-23 15:06:29

上星期的某天,一位記者來電聊起打房的事情。他問了一個有意思的問題,他說「房地合一稅和囤房稅同步上路,對打房會有加乘效果嗎?」

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「這是一個好問題。」我說。

我也問了他兩個問題,「有沒有人想過,打房從來沒有KPI,到底要打多少,才算有效果?萬一雙管齊下,效果不彰怎麼辦呢?」

資金上,對央行來說,在短短一季後出手,與1月底統計發現銀行貸款集中於不動產的情況不降反增的狀況有關,而隨著全球經濟逐漸回穩,加上銀行妥善執行風險控管,整體房貸水位或有機會因素時間長,占總放款比重將會下滑。

稅負上,房地合一2.0上路後,雖然有獲利才課稅,重稅之下讓資金效益不彰,有機會讓還沒進場的資金改弦易轍,日後交易量很難放大,雖說量較價先行,但到底跌多少才是朝野都能買單的「甜蜜點」,也沒聽說過。至於囤屋稅,官方數據就已經統計出法人佔大多數的結果,與其想像囤屋族恐慌大賣,還不如期待增加地方政府稅收會更為實際。

從過去的歷史經驗觀察,打房政策加上銀根緊縮至為有效,但或許眼尖的民眾也會發現,包括當年首次上路,被稱為「房地產228」的選擇性信用管制,以及房地合一政策等等,效果都呈現逐漸遞減,一旦政策鬆綁,或是利多出現,回頭就會出現價格反彈,這到底是怎麼了?

從整體經濟的角度來看,利率太低加上游資太多,房地產去化大筆資金的特色,是房產熱度不墜的重要因素;其次,在疫情之後,台灣面對的是最多熱錢與最大貧富差距的時代,透過政策調整,固然能夠達到逼走一部分投資客的效果,可是洗到最後,留下來的不是走不了,而是不走也沒差的投資巨鱷。

另外,相較於過去,政策效果相對不如想像的原因還有一個,就是資訊的透明與快速流動。

除了實價登錄促使價格相較過去透明,媒體與社群的高度發展,也讓消費者彼此之間也可以透過網路連結,交換信息與資源,這使得政策反應的效果相較過去來的快速與直接,以2016年房地合一稅上路為例,實施前半年,市場就出現預期心理,對短期炒作有明顯抑制效果,如今推出房地合一2.0,預期心理已經開始醞釀;至於央行選擇性信用管制,是針對自然人、企業法人、高價住宅等特定對象,範圍較小,但對房價的預期心理同樣會有作用。這也是業內普遍認為,市場會出現震盪的原因。

偏偏,成也蕭何,敗也蕭何,資訊快速傳播確實加快效果,可是一旦有規避方式,或者是政策上路後效果不如想像,抑或者是市場走空一段時間,出現價量均揚的反轉,很容易一傳千里,甚至讓投機者產生僥倖心態,影響到政策效果。

如果精銳盡出,卻還不見效果的時候,哪裡來的下台階?

對房產業者來說,這個月過得有點艱辛,原本該熱熱鬧鬧的329檔期,在行政院房地合一草案,以及央行在18日鎖定「公司法人購置住宅貸款」、「自然人持有多戶房貸」、「高價住宅」以及「工業區閒置土地抵押借款」四大類貸款再祭「緊箍咒」,加碼房市管制措施後,彷彿被潑了一盆冷水,市場瞬間冷卻不少。

說來說去,會到這步田地,想想前幾年某些業者與投資客不時上演那張牙舞爪的嘴臉,也不足為怪了。

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

●本文為作者評論意見,不代表《NOWnews今日新聞》立場

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