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名家論壇》徐佳馨/法拍告別反指標

▲近年不少買家從房仲市場轉進法拍市場,希望能夠從法拍案中找到具有投資價值的標的。示意圖。(圖/NOWnews資料照片)
▲近年不少買家從房仲市場轉進法拍市場,希望能夠從法拍案中找到具有投資價值的標的。示意圖。(圖/NOWnews資料照片)

文/徐佳馨

2021-08-31 07:58:35

近幾年,多頭時比較少被提及的法拍市場,交易表現頗為熱絡,除了不時外,法拍課程場場爆滿外,不少一般買家也從房仲市場轉進法拍市場,希望能夠從法拍案中找到具有投資價值的標的,晉身房產投資客之林。

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當然,也有朋友看到法拍市場火熱,會問起:「被視為房市反指標的法拍市場,一旦火熱,不就意味著市場要反轉嗎?」

好些年,這類解讀被視為主流,偏偏如果用這樣的解讀,就會發現苗頭越來越不對。當我們把時間拉長,並且深入市場結構來看,就會知道差別在哪?

從內政部統計拍賣量可以發現,2020年全年度拍賣移轉為5269棟;而統計以來的最高點,落在2003年的5萬7899棟;今年(2021年)統計至七月份,也不過2420棟,現階段所謂的熱,跟曾經出現的熱,不過是當時的十分之一不到。  

此外,法拍量之外,待拍量、平均拍次與買方出價態度也和過去大不相同。近幾年大家勇於出價,依據內政部2020年法院拍定成屋平均價格資料,與代表一般市場交易的實價登錄均價做比較,六都中除高雄市的法拍價格僅實價登錄均價的58%外,其餘皆在60%以上,其中台北市為73.2%,新北為81.5%,台中為84.1%,台南僅90.1%, 近期「待拍量減少」、「拍定的平均拍次降低」,甚至是拍賣物件搶手,多人競拍最終拍出價格比上一拍次還高的「衝上拍」之現象不時傳出,顯見在這時間點進場的買方,不僅看好後勢,更願意積極出價。相較於2003年前後,不良債權多,買方出價保守的時代,已經不可同日而語。

若說法拍熱讓房市埋下禍根,不免言之過早,從結構來看,由於法拍案必須要短期內補足資金,競標與衝上拍的業主,多數也是有實力的買家,不僅是個別價格誘因,區域想像空間和整體資金行情,再再都是吸引這些「老司機」們進場的主要理由。

在這種現象下,有興趣轉進法拍的新買家,除了得準備比過去更多的資金,也最好帶著專業進場「看門道」,除此之外,還有三個部分值得留意。

其一,法拍價與區域行情價的落差。對於多數物業流入法拍的業主來說,除非另有原因,不然多數已是萬般無奈,若價差已和成屋市場相去不遠,那也意味著其利潤空間有限,即使有利潤,其專業門檻應非一般民眾所能輕易涉足。

其二,待拍物件來源。若區域案量量增,且待拍多為個別自然人,就要留意是否可能出現系統性風險,抑或是為了破解閉鎖期所做的特殊操作;如待拍多為建商等業主,預售屋買家得特別小心是否產業已經出現結構性轉變。整體來說,在低利時代下,短期內應不至於發生中小型建商接連倒閉情事,但在原物料漲價與缺工壓力下,長期下來對小建商來說並不是好事。

其三,銀行端態度。法拍雖然有價差誘因,不過仍有不少銀行在針對法拍個案在鑑價與放款時較一般個案保守,銀行態度不僅影響個案未來轉手狀況,也可從其態度確知其如何看待後勢。

當法拍市場狀況產生結構改變,甚至成為助攻多頭的重要指標之一時,除了反映市場過熱的現實狀況之外,提醒了我們,在瞬息萬變的投資市場中,一個指標在不同情境下,就有可能出現完全不同的解釋,執著在指標的過去意義之中,做出錯誤的解讀與決策,也就不那麼意外了。


●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

●本文為作者評論意見,不代表《NOWnews今日新聞》立場

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