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名家論壇》徐佳馨/換個方式打炒房

▲房價過高加上交易火熱並非只在台灣,而是全球主要都市皆有這種狀況。(圖/NOWnews資料照片)
▲房價過高加上交易火熱並非只在台灣,而是全球主要都市皆有這種狀況。(圖/NOWnews資料照片)

文/徐佳馨

2021-10-07 10:24:23

在央行九月份宣布第三波自然人第二屋貸款沒有寬限期後,又傳出日前找36家銀行「喝咖啡」,希望各銀行能針對個人第一戶與第二戶房貸差別訂價,雖然利率仍在低點,從增加寬限期限制,到針對特定對象與產品調升利率,這種溫水煮青蛙的操作,被外界視為央行「小試身手」之作,多少會對市場產生信心打擊。

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在調升個別利率的同時,財政部也宣布自即日起至2022年3月將展開「個人間房屋租賃所得專案查核作業計畫」,針對全台1,734位持有十戶以上非自住住家用房屋者,全面查核其房租收入,初期將發函通知輔導申報,若後續發現有出租卻漏報所得,將要求補稅並處罰;這也是財政部首度針對囤房大戶租金所得展開專案查稅。

這兩項政策表面上看似主攻多屋族,實質上卻具體而微的展現出,對首購、單戶族群的保障,同時也展現出日後政策上調控房市,會以「先講求不傷身體,再講求效果」的主旋律作為基調。

目前看來,這些政策後續有兩大影響。

首先,對仍有貸款的多屋族產生壓力。在緊縮八大區域的第二戶寬限期與針對特定個人、房屋類型升息的作法,不僅讓口袋淺的投資客產生壓力,也讓位處高房價區、手頭資金緊俏的換屋族叫苦連天,雖然透過其他登記名義人,或是先貸款把第一間房的貸款清償等作法能稍微解套,可若是周轉不到資金、又沒辦法找人掛名的狀況下,延後購屋規劃,抑或是降低預算將是接下來得面對的選擇。

其次,做好其他行政工具可能上膛的準備。以目前時局來看,多管齊下的政策降溫有限,價格也頂多在高檔盤整,但為避免炒風隨時野火燎原,相關緊縮政策將會執行相當長的一段時間,不僅改變購屋族先買後賣的習慣,也會促使口袋淺的窮投資客逐步退場。兵強馬壯的投資客雖能做壁上觀,伺機等待進場掃貨時機,看似贏家的大投資客也別高興太早,眼下除了表面上的資金限制,以「實質課稅」為名,針對頻繁交易、短期交易、多戶擁有者等個案查核,將會是接下來可預期的重頭戲。

站在現在這個時間點,回頭看看這些年在全球量化寬鬆下,資金走向資產在所難免,隨著美國聯準會做成「偏鷹」決議,意味著資金派對走向尾聲;房價過高加上交易火熱並非只在台灣,而是全球主要都市皆有這種狀況,相較之下,雖說長達十多年的大多頭讓台灣建商多數體質不錯,負債比也低,不至於重演恆大事件,可是如何降低銀行業在不動產的曝險,同時必須避免過激政策衝擊整體經濟的思維,依舊是政府在處理房市問題的最高指導原則。 

其實,市場這樣漲,早就有不少產業先進對此憂心忡忡,特別是看過台灣房產13年黑暗期的前輩們,他們深知,價量齊揚當然是喜事,可是這一切若是來得太急太快,只要買方承接不了,又遇上黑天鵝,就會後患無窮。

過長與過熱的榮景說白了,就是將利潤提前變現,現在的業者與投資者收割以後業者與投資者的韭菜,縱然有經濟成長與成本上漲等話題支撐,舉凡任何商品都不會脫離「漲得越快,躺平越久」的硬道理,如此發展下去,對消費者與業者都不是好事,趁著政策調控稍微降溫,反而有助於產業生息。

畢竟,這世界上來得快的都留不住,感情和錢都一樣。


●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

●本文為作者評論意見,不代表《NOWnews今日新聞》立場

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