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名家論壇》徐佳馨/房市大牛,園區還能不能進?

▲這次看似帶動房價的園區話題,背後並非沒有基礎作為支撐。示意圖。(圖/NOWnews資料照片)
▲這次看似帶動房價的園區話題,背後並非沒有基礎作為支撐。示意圖。(圖/NOWnews資料照片)

文/徐佳馨

2021-11-19 11:04:55

要說近期房市的關鍵字,大概沒有比「台積電」三個字更夯了。

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相較於其他利多,這幾年從竹科、內科、中科、南科,到近期的楠梓,園區話題無異是足以讓民眾看得懂、想得通的簡單投資邏輯。

自詡為科技島的台灣,「園區」話題因為具有多個成功歷史經驗,且多年來不斷複製,無論是近期的南科,抑或是更早之前的中科與竹科,竹科作為台灣第一個科學園區,近40年來,不僅是台灣經濟的骨幹與命脈,更形成專屬科學園區的生態圈,據科技部統計,竹科就業人口5年來增加1萬2千多人,居住剛需推升房價,今年住宅平均單價漲幅20%,在各都會中名列前茅;類似邏輯讓南科成為近兩年的當紅炸子雞,台積電進場高雄,引爆話題之外,更直接轉為實質買氣。

這次看似帶動房價的園區話題,說真格的,背後也並非沒有基礎作為支撐。

除了工料雙漲,稅費成本節節升高,加上地方近年來土地交易火熱,價格也連帶拉抬,一來一往間原本就有成本壓力,在南科話題發燒之前,早就有不少中南部個案悄悄反映,只是成本增加都在茶壺內,在地買盤並不容易買單;直到園區與台積電話題發燒,想像力與看得到的實質投資就在眼前,通膨、資金寬鬆、股市大好、疫情出不去等等因素,資產話題比起過去更容易引起討論,能造就投資空間自是水到渠成之事。 

在園區話題持續發燒下,以及通膨短期揮之不去等原因,只要沒有政策性因素干擾或是其他意料之外的黑天鵝,後面看來還有戲,只是從過去引起熱潮的投資經驗中,仍有幾個部分必須要提醒。

其一,跨區域的資訊不對等。雖然台灣不大,可是仍存有相當的南北差異,對於缺乏中南部人際網絡的外地投資者來說,可能很難理解台南與高雄的幅員、區域落差與生活習慣;更遑論區域與個案間的細節。而這些投資者沒有看到的貓膩,反而會是決戰關鍵。

其二,機會成本的評估。對於投資者來說,除了帳面上的獲利之外,同樣一筆資金除了放在投資房市外,有沒有更好的運用方式?加上多數投資者畢竟生活圈不在該處,若日後區域發展、個案租售狀態都不如預期,有沒有壯士斷腕的決心,另起爐灶重新再戰?這都是在眾聲喧嘩之中,拿真金白銀的購屋人所該思考的重點。

其三,在過去台灣大大小小不等的科學園區、文創園區、產業園區或是有的沒的園區,不乏只聞樓梯響,不見人下來的個案,轉進號稱「穩賺不賠」的園區話題之前,不只看區域條件夠不夠強,看地方政府夠不夠力,也得看自己的口袋深度熬不熬得住。

至於市場中那些鼓吹投資人把園區宅套給科技新貴的銷售邏輯,是不是和當年許多海外買房投資,抱著把海外物業套給大陸人的想法進場,有點那麼的似曾相似呢?在聽著銷售話術茫酥酥之際,可否冷靜想想,現在下手的標的,有沒有能讓下一手欣然買單的主客觀條件?

如何上車不是高手,深諳下車之道的,才是大師。


●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

●本文為作者評論意見,不代表《NOWnews今日新聞》立場

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