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新舊豪宅各有優勢!地段空間、話題比一比 想增值有眉角

▲位於台北市仁愛路上的「宏盛帝寶」,可說是全台知名的豪宅建案,但它事實上屋齡已有16年,已被市場視為老豪宅。(圖/取材自宏盛官網)
▲位於台北市仁愛路上的「宏盛帝寶」,可說是全台知名的豪宅建案,但它事實上屋齡已有16年,已被市場視為老豪宅。(圖/取材自宏盛官網)

記者賴志昶/台北報導

2022-01-20 11:54:242022-01-20 12:04:09

對一般民眾來說,豪宅就是豪宅,似乎就是又大又漂亮就好,但事實上,雖然沒有年份上的硬化分,豪宅可有新舊之分,甚至其中存在不少差異性。專家分析,以台北市豪宅案為例,舊豪宅社區通常使用坪數較大,且位置多位於精華地段;而新豪宅建築工法較新穎,且公設規劃上較先進,兩者是各有優缺,端看消費者選擇。

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北市老豪宅部落以仁愛路最具代表,其中更以宏盛建設所興建的「宏盛帝寶」名聲最為響亮,它甚至可以說是全台最為知名的豪宅建案,包括前副總統連戰、藝人小S、頂新魏家、房產名人劉媽媽家族等知名政商界人士都是住戶,可說是已成為台灣民眾心中「豪宅」的代名詞之一。不過事實上,帝寶屋齡已達16年,在市場當中已算是新古屋的範疇。

老豪宅基地大使用坪數高 新豪宅安全性較佳

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出,像帝寶這樣的老豪宅,優勢首先就是基地面積夠大,且大多位於蛋黃區精華地段,並且由於使用舊建築法規的因素,室內使用面積也比較大;不過,有部分老式建築在規劃上比較老舊,可能公設會不像新豪宅那麼新穎或先進。

台灣房屋信義安和特許加盟店經理林韻瑜指出,北市老豪宅區塊大多位於敦化、仁愛路上,現在都位於蛋黃區,這些是現在建案很難搶到的黃金地段,因此生活機能一定相對較好。

至於台北市新豪宅聚落,則以101周邊的信義計畫區最為知名。經營該區許久的在地房仲林韻瑜表示,新豪宅的優勢首先就是有新的建築工法,也會有新的制震方式,當然安全性上會比較好,另外最重要一點是,新的豪宅大樓通常會考慮到用戶的車位問題,因此車位基本標配一定是2到4個,甚至更多也不一定,但這在舊豪宅社區就可能就無法擁有這麼多車位。

▲推出92坪升等122坪的豪宅規格大坪數空間,三面採光百坪寬域,四間套房設計,完整機能與隱私都顧及,讓三代同住共享天倫之樂。(圖/資料照片)
▲豪宅規格大多為大坪數,雖享有大空間,但相對持有成本也相當高。(圖/NOWnews資料照)
舊豪宅鍍金地段不敗 新豪宅話題性強有增值空間

而在房價上,新舊豪宅那些差異?全球居不動產情報室總監陳炳辰指出,舊豪宅屋齡較舊,若沒有妥善保養,屋況通常較差一些,因此價碼上有折價空間,但老豪宅的好處就是地點位置卓越,因此房價抗跌性相當高。新豪宅在公設上比較注重科技性的規劃,但由於建築法規影響,室內坪數較少,相對來說價位也較高,不過新豪宅每每推出總能創造話題性,也有相當的市場討論度,因此後續轉手後比較有增值空間。

至於在持有成本方面,瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛則指出,新舊豪宅在管理費、稅金上相差不大,但可能因為新舊豪宅的訴求不同,有些舊豪宅的會有較大的宴會廳、健身房或是庭院等空間,因此管理費用就比較高;相對來說,近年來的預售豪宅在公設上著墨較少,除非是特定幾個標榜飯店式管理的建案,不然相對維護成本跟管理費就沒這麼高。

另一方面,根據地方房仲業者反映,北市兩大豪宅社群大安區與信義計畫區中,分屬於老城與新計畫區,但兩者似乎有「瑜亮情結」,甚至不少老豪宅社區住戶不願跨過基隆路到信義區看房。據了解,有不少老台北人認為,信義計畫區在過去年代大多是草地、農田,甚至往南方遠眺是面向整山的墓園,因此在風水上或是觀感上較為不佳,導致住民移居風氣較少。

無論房子新舊 交屋前沒驗屋風險都高

新舊豪宅除了上述「看得到」的差異外,還有些內行人才懂的端倪。有無數驗屋經驗的鴻宇健康驗屋創辦人林泰宇分享,通常驗出較多問題的都是舊豪宅,其中有些舊豪宅經過拉皮、裝潢,看不出屋況,但經由專業儀器與人員檢測,就能看出電線老舊,這都會使未來住戶發生意外的機率增加。尤其是15年前設計的豪宅,可能電壓、斷路器以及電線等規格,都沒現代住宅先進,再加上近年來微波爐、吹風機等高功率電器用品大增,用久了都會讓住宅安全性大打折扣。

至於新豪宅在驗屋時出現的狀況,需注意的就是土水工程的施工品質,例如梯度不平、滲漏水等問題,尤其是新房子在蓋好後,未經過長期日曬雨淋,可能都不會發現會有滲漏水等疑慮。林泰宇強調,豪宅雖然建築成本拉高不少,但施工人員的水平仍是相同,有些工人抽菸、吃檳榔後亂丟菸蒂與檳榔渣,或是在工地內清洗工具,都會將垃圾與水泥堆積在水管當中,最終導致新豪宅剛蓋好不久就會有積水問題,有些案子一經過專業查驗,就發現排水孔堆滿雜物。「新舊豪宅各有優缺,消費者在交屋之前,最好仍是找公正的第三方單位進行檢驗,以免花上大錢入住後,才發現剛買的新屋竟是千瘡百孔。」

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