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雖然近年全球各國政府對於高資產在金流與稅務態度變化巨大，但仍舊可以透過專業人士協助，在符合法規前提下，除了利用「分年贈與」與「有效遺囑」，同時，也有使用信託、保險、公益慈善、閉鎖性公司等進階型態，藉以讓上一代能掌握資產的分配與主控權到最後一刻，使得節稅效益更大，也避免當事人因為過早分配財產，落得老境堪憐；若當事人或家族成員有債務等問題，還能達到資產隔離的效果。
困難的是如何先談情，建立共情後，再說理。
現階段多數台灣第一代企業家面臨交棒的壓力，規劃者得在兩代經營者的價值觀，對家族和財富配置想法裡異中求同，進而將家族事業與財富規模延續，最理想狀況下，是當大家長還能視事之時，就已經用公平公正與公開的方式，妥善安排公司與家族的未來，也讓家族情感得以延續。
在高齡化社會下，多數人雖不至於遇到長榮集團那麼複雜的狀況，許多家庭多少會遇到繼承問題，特別是房地產，在近年房價飆漲，民眾對房地產價格過於期待與執著，甚至成為家庭糾紛的不定時炸彈。根據內政部統計，2021年未繼承土地與建物在數量與面積2013年均增逾一倍，以今年公告土地現值計算，僅北市之資產價值高達808億餘元，推估全台因逾期未辦繼承登記的不動產價值，應該超過千億元。多數未繼承原因為找不到繼承人、繼承人之間意見相左、不動產位處偏遠、屬於零散持分或不具價值等因素而無人繼承的土地。
房地產在移轉規劃上，首要考量為稅，除了遺產稅與贈與稅，許多民眾長期持有不動產，特別是精華區內、土地持份大的房地產，雖然增值驚人，可是高額土地增值稅也頗讓人心疼，如果以後沒有打算移轉，有些家庭採取直接等待繼承方式，因繼承而移轉的土地不課徵土地增值稅的形式來節稅。
至於日後有轉售打算的「繼承者們」，房地合一上路後，稅制複雜度提高，加上遺贈取得成本認定低，若繼承或是受贈取得後，想要轉售，成本變得十分驚人，目前坊間無論是採取分年贈與現金，之後以買賣移轉，抑或是借出房貸再移轉等「有負擔的贈與」，多數是為了考量轉手性，所做的規劃。
最後，是持有與維護成本。
持有人想要將房產留給後代，有些房產並不好轉手，子孫拿到也可能是一個燙手山芋。除了地價稅、房屋稅等持有稅外，在居住成本高漲的今天，管理費也是一筆不小的開支，子孫能否負擔得起，如果負擔不起又希望能讓子孫長期持有，坊間也有透過代租或是金融操作，創造現金流，達到取得與持有均「無痛」的目的。
不過，這些事情聽來三言兩語，但箇中包含金流往來、節稅規劃等，都並非一般人能輕鬆自己來，出手前最好還是先諮詢，由專業人士協助，才不會機關算盡，卻人財兩失。
●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理
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