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疫情海嘯第一排!全國商旅大換手 醫療業也成新買家

▲疫情重創飯店業,王朝大酒店轉作社會住宅,享有房屋稅、地價稅減免。(圖/財訊雙周刊)
▲疫情重創飯店業,王朝大酒店轉作社會住宅,享有房屋稅、地價稅減免。(圖/財訊雙周刊)

文/財訊雙周刊

2022-05-29 08:30:00

疫情重創飯店業,出現結構性轉變,有業者轉型委託智能管理公司,或參與都更、危老,亦有建商和醫療業者搶市,未來將有不同氣象。

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疫情重創飯店業,全台掀起飯店轉手、頂讓潮,2021年媒體曾報導史上最大飯店換手潮,至今飯店交易依然熱絡。根據第一太平戴維斯統計,自2020年疫情大爆發後,當年因為王朝大酒店268億元出售案,帶動交易總金額突破新高;2021年金額雖未超越前1年,但總件數高達25件。而今年截至目前為止,累計有六件,總金額82億元。

第一太平戴維斯資深經理丁紋甄分析,累計自2019年至今的飯店交易案,以件數來看,台中市排名第一,台北市第二,高雄市第三。買方身分,則以建商買入汽車旅館、商旅作為土地庫存最為積極;而壽險業購置投資型不動產,旅館也是評估的標的之一,通常會包裹售後回租的條件,雙北市以外地區,預估投報率可達2.8%至3%。

值得注意的是,近來有幾個醫療機構,開始買舊商旅,例如彰基醫院、盛弘醫藥、台灣基督教門諾會醫療財團法人等。丁紋甄研判,這是因為醫療產業在疫情之下,需求提升,再加上高齡化社會布局銀髮族市場;另外,舊旅館已有現有隔間,改裝使用在時程與費用上來說,經濟效益更好。

也有投資人持續看好未來國門開放後,外籍旅客來台觀光的商機,積極布局旅館市場。包括興富發要在3年開4家飯店、元利建設在信義計畫區的四季酒店案、或是壽險機構的地上權開發案,包括富邦人壽凹子底與國泰人壽五月初簽約的桃園青埔高鐵站前地上權案等。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛補充,旅館經營模式概分為自資自營、加盟連鎖、租賃經營、委託經營等4種,但簡單從物業所有權的角度來看,可分為「重資產」、「輕資產」兩大類。重資產的自資自營業者包括:王朝大酒店、國賓、福華、西華、華園、華泰、神旺等,以及連鎖加盟的大直萬豪、W Hotel;輕資產則有晶華、喜來登、寒舍艾美、艾麗、寒沐、寒居等。

黃舒衛分析,新冠疫情讓不動產投資、經營出現結構性的轉變,其中又以海嘯第一排的旅館業者轉型、調整最快。

「重資產」因負擔沉重的財務壓力、經營挑戰,又遇上政策鼓勵都更、危老重建,因此出售或活化成為企業轉型、存活的最佳出路。舉例來說,這幾年就有王朝大酒店、華園六合館、華王飯店、新竹英迪格、新竹國賓、台北富信等重大交易案,而重建案更包含馥敦南京、六福客棧、華泰王子、台北國賓、神旺危老等。

相對來說,「輕資產」的業者,因為缺乏龐大資產作為度過市場低谷的後盾,又有龐大租金、營運支出,再加上退場成本低,很容易就走向停業之路。然而,有人退場、市場低迷,也提供新進業者彎道加速、擴大布局的契機,好比旗下有「承攜行旅」與「雀客旅館」兩個品牌的敦謙國際以智能旅店突出重圍,一年接手18家飯店的經營管理。

轉變營運模式,也是一種方式。曾有休閒飯店業經驗的台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,為了節省開支,逐漸採取部分業務委外辦理,有些老飯店也不再堅持自有產權,改以售後回租的方式,活化資產,也維持品牌經營權。

富邦人壽買酒店 轉作社宅

據悉,有飯店開始轉作社會住宅,例如富邦人壽買下的王朝大酒店近日簽約轉作社宅,不只房屋稅、地價稅全免,能減緩經營壓力,另有修繕補助,暫時避開這波市場修正。

世邦魏理仕研究部則以飯店3大類分析現況,以「台北精華區旅館」來說,部分小型旅館業主可能有意出售資產,惟此類賣方對於價格抱有很高的期待值,而潛在投資人則多期望能以低於市價的行情入手,預料交易協商時間將拉長。另一方面,在新一波疫情干擾下,部分中大型旅館業者可能於租約到期時順勢終止營業,其中若是符合重建資格的旅館,部分房東將尋求與開發商合作的機會。

「成熟重劃區旅館」位於主要城市內成熟重劃區、基地達一定規模的汽車旅館及中小型商旅,其土地開發價值與潛力將備受投資人青睞,部分大型建商可能考慮以高於市場行情的價格購買此類型土地。

而位於國旅熱門地點的「度假型旅館」,將能吸引有意購買收益型不動產的潛在投資人。惟此類旅館房東惜售心態較為濃厚,預料買賣雙方對於成交價的預期落差大,將影響短期內成交機會。

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