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在年底大選前，政府對租金話題敏感，卻又大手筆推出300億租金補貼，若租金如此合宜，似乎也不需要那麼多補助，主要原因也不脫是租屋市場正常化在蔡政府的「居住正義」論述中，佔了相當大的一部分，理論上，在高房價現狀難解，租屋對於買不起房的消費者，是一個相對能負擔的居住解決方案，如果在房東與房客各取所需，政府管理收稅、業者協助的正循環下，不僅解決空屋問題，還能創造出許多就業機會，形成一個規模經濟，不過以目前的進度來看，確實還有距離，也有許多不及之處，其中，有三個部分或許能為租屋市場正常化產生一些幫助。
其一是租金行情的揭露。
相較於購屋人，租屋者更顯弱勢，其實更需要租金訊息，但在多次修法中，租金僅要求透過業者交易才需登錄，形成重大破口，自租者擔心國稅局順藤摸瓜，不願申報，而申報者不乏將實價登錄作為類公證或作價之用，資訊量少且偏離行情，本次內政部公布數據最受質疑的，是資料低於民間認知，除實價登錄之外，還有依據2021年租金補貼、包租代管的實際租金資料統計，行情必然低於市場，自然也無從對症下藥。而更透明的租金行情即使可能造成租金上揚等政策不樂見成果，但當量體夠大，訊息夠多，才能更清晰地描繪出租賃市場的真實樣貌。
其二是鼓勵與處罰並進。
多年來，政府一系列對房東的租屋補貼與租屋優惠似乎都不能引出更多房東投入，只有紅蘿蔔卻沒有棍子，處罰無法落實，對許多房東來說，相較於因被課稅所產生的損失，優惠相對就沒有那麼具有吸引力，也唯有當處罰有感，才能顯出守法的價值。
其三是社福歸於社福，商業歸於商業。
以目前住宅租賃政策導向發展，與其說是引導正常化，似乎更像一種社會福利制度，綜觀各國，租屋因為價格與需求有許多種樣貌，甚至也有保險等財團進駐，雖有不足之處，卻也滿足一定需求，當社福歸於社福，商業歸於商業，才能將有限的社會資源給予最需要的人。
總而言之，扣掉政府應對弱勢的社會福利之外，租屋市場最終應該回歸商業模式，現階段民間普遍要購屋作為居住解決方案，除了有土斯有財，無非就是租屋選擇少、不穩定性高，會讓租屋者在一個年齡後走入困境，如何能讓租屋成為民眾樂於選擇的生活型態，甚至吸引更多資金投注，使得租屋成為一門正經且有前景的行當，這才應該是讓市場正常化的長期思考吧。
●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理
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