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根據內政部資料，截至今年第一季，全國30年以上屋齡的住宅約448萬戶，占整體比例近50％，六都就有277萬戶，占所有老宅近62％，若依前五年每年老屋平均重建速度計算，台北市全數老屋重建完成約需 187.3 年，新北市約需391.6年。可如果積極推動，讓每年只要六都有1％進行都更，以平均房價1,000萬元計算，就有高達2,770億元的商機，約占GDP（國內生產毛額）22兆元的1.25％。
光從數字來看，就知道都更產值非常驚人，只是看得到是否能吃得到，這麼多年為何只做一點點，光想就知道箇中結構並不單純，有意思的是，有關於都更的競選牛肉，多數糾纏在容積大放送，彷彿一切都因為容積不夠，大家才不願意參與
可是務實點說，如果純粹是容積不夠的問題，那中央政府早就拍板定案，都市更新也早該推得順風順水。
偏偏事實並非如此。
都更的本質並非獲取暴利，而是透過這個機制，讓居住更安全，民眾生命財產獲得保障，對於都市更新實施者來說，都更的過程就是一個權衡雙方利益，窮盡最大努力與心力後，奮鬥出來的結果。如果純粹只是秤斤論兩，銀貨兩訖，那著實也不需要那麼多專業先進與公私法人奮不顧身的投入，也不會那麼多年下來，無解的依舊無解。
都更困境錯綜複雜，這麼多年下來，約略會集中在三方面討論。
其一在都更參與者的彼此認知。長期以來，開發商與地主之間一直存在信任度不足的問題，不僅是對於價格沒有共識，過程中的成本、規劃也因為專業落差成為都更阻力，同時地主與地主之間因為利益與分配發生矛盾，加上三不五時出現的「利多大放送」，種種原因都增加了都更的困難度。
其二在施政彈性度的高低。除了強拆與否，目前還有容積獎勵、審議速度等，都是在都更過程中，最被討論的問題，公部門針對怕碰觸的強制拆除問題，只要認定有需要，並且符合法律規定與詳細記錄，在介入待拆為最終手段的認知下，已經盡量在細膩度上有所調整；除此之外，針對各地方政府在基地個別條件上，是否願意有條件放寬，以及簡化都更危老審查程序等，對於開發商與地主來說，才是地方政府最該也最能出手的事。
其三在市場現實。對實施者來說，除了時間壓力，目前還有市場壓力，除了工料雙漲外，對於沒有能力執行完畢的開發商，後續是否有公開透明的轉讓平台協助接手？想要全面推動都更，是否有足夠合格的技術勞力？這些都是在眼下需要解決的問題。
不知道是幸還是不幸，每每總在大選之際，許多民眾關心的議題才會浮出水面，偏偏端出來的牛肉，多是冷凍庫存，少見新鮮油花，對於選民來說，比起一路容積加碼，在「99%同意=0」的現況下，看得到卻用不著，還不如提出給都更、老屋、城市風貌等民眾有感的話題多加敘述，找回城市的宜居理由與光榮感，對於盼望新生的在地居民，與期待落地生根的年輕族群來說，才會更具有吸引力。
●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理
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