房市凜冬將至？北部9月新建案銷售率創新低 瀕5成保衛戰
▲根據《住展雜誌》統計，9月份北台灣新建案近一年平均銷售率來到約52.92％，已經到達今年單月最低點，若選後買氣沒有回溫，房價下修壓力就會浮現。（圖／記者張勵德攝）
記者張勵德/綜合報導
今年以來房市利空消息不斷，升息、疫情爆發加上缺工缺料影響，但唯獨價格沒有明顯下修，不過如今拐點即將浮現？根據《住展雜誌》統計，北台灣新建案今年來每月的近一年平均銷售率，在2月達到61.33％最高點，之後便逐月下滑，9月近一年（2021年10月～2022年9月）平均銷售率來到約52.92％，已經到達今年單月最低點，甚至瀕臨5成保衛戰！意味著新建案銷售速度正在趨緩中。《住展雜誌》研發長何世昌表示，今年第2季升息與本土疫情大爆發後，新建案市況直直落，外界預言房價即將反轉下殺的聲音高漲，但預售屋房價依然持續上揚，很大原因與近一年銷售率仍在5成的「多空分水嶺」之上有關。下個月大選之後將是非常關鍵的時間點，如果選後觀望買氣沒有回升，一旦銷售率跌破5成，價格下修的壓力就會浮現！
新建案銷售率在今年3月開始下滑，4月下挫幅度加大，主要的導火線就是升息與本土疫情爆發，其次是俄烏戰爭引發台海危機聯想，導致資金出走、豪宅市場成交萎縮。何世昌指出，升息打擊的是購屋信心，疫情爆發則影響了民眾出門看屋意願、推遲購屋計畫，尤以4月疫情失控衝擊最劇烈，近一年銷售率於當月重挫近3個百分點；當這3件事匯集在一起，新建案市況因而受拖累。
何世昌認為，北台灣新建案銷售率走勢，預期至11月都會逐漸下滑，倘若選後12月買氣未能回升，到明年第1季新建案近一年銷售率將會跌至50％多空分水嶺以下，那麼最快明年第2季房價可能出現轉折。「但如果選後銷售率上揚，則反轉下跌的空襲警報將暫時解除，是非常重要的觀察點。」
在北台灣各縣市中，以新竹市的買氣最強健，今年9月的近一年銷售率高達約82％；其中，香山近一年銷售率突破9成，北區約79％，東區則約77％。由於新竹市銷售率遠超出50％多空分水嶺之上，且線上新建案未售出的剩餘戶數低於300戶，短期內推案又無爆量的可能，房價未看到任何轉折跡象。
至於每坪平均房價已達百萬元的台北市，雖然房價基期極高，且近來買氣極冷，但9月的近一年銷售率仍約有56％，除了中正、大同、中山與士林等4個行政區外，其餘8個行政區平均銷售率都在5成以上，市場還算相對安全。
何世昌認為，新建案銷售率能夠高度呈現市場供需情況，當銷售率從逾6成降至約53％，代表新建案由供不應求逐漸趨向於供需平衡。至於未來銷售率是否會跌破5成轉為「供過於求」，除了檢視買氣能否止跌反彈外，業者也需謹慎控制供給量，避免爆量使得市場平衡被打破，「一旦水庫裡的水滿出來，在下游戲水的人只有逃跑一途了。」
