危老商機夯! 萬華區4棟老宅「4.6億賣出」 專家揭2動機

▲都更危老不單單是政治議題,實際商機更是火熱,近期萬華區內江街四棟老建物,包括透天和公寓分兩筆交易,以總金額約4.6億元成功整合。(示意圖/記者張勵德攝)
▲都更危老不單單是政治議題,實際商機更是火熱,近期萬華區內江街四棟老建物,包括透天和公寓分兩筆交易,以總金額約4.6億元成功整合。(示意圖/記者張勵德攝)

記者張志浩/綜合報導

九合一大選剛結束,不少候選人選前對各地「都更」的議題吵得火熱,不過都更危老不單單是政治議題,實際商機更是火熱!根據最新實價揭露,萬華區內江街四棟老建物,包括透天和公寓分兩筆交易,以總金額約4.6億元,由具有開發商背景的「陳同實業」整合成功,合併土地共123.73坪,換算土地單價約370萬元。此兩筆交易皆為今年萬華區唯二的億級房地交易,而此案已經交由銀行信託,專家推估,應是建商看準「產權單純」和「危老獎勵」的有點,整合老舊建築,朝都更或危老的老屋重建程序邁進。

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台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,該區土地使用分區為「商4」,容積率達800%,依照地籍資料,這四棟建築屋齡都超過40年以上,有機會透過危老條例,爭取今年4%的時程容積獎勵,因此對建商而言,整合推案價值高。觀察今年總價最高的老建物交易,是大同區重慶北路三段的6棟透天和公寓,於今年3月以約11.9億元易手,買家為鄭姓自然人,土地439.53坪,換算購入土地單價約271萬元,且此基地已在進行預售推案,以2~3房為主的新建案「當代1號院」。

張旭嵐分析,台北市西區住宅市場發展早,街廓相對陳舊,老屋比例也高,雖保留了舊城風貌,但難免也衍生老舊建築的環境和公安問題,所以西區是近年老屋重建的重點區段,而台北市新任市長蔣萬安也提出公辦都更「早進場、擴量能、增彈性」等三項政策,希望加速首都的都更腳步,顯示危老和都更政策是提升台北市的區域發展、紓緩住宅供需的主要方針;不過由於建商整合老屋的成本不俗,且老屋重建為新屋後行情攀升,可以預期的是房價將更高,未來卡位台北市門牌的門檻也會隨之提升。

張旭嵐指出,台北市居住密度高、素地缺乏,對開發商來說,擁有基地方正、產權單純、位於精華地段的老舊透天或公寓,就是絕佳整合目標,也讓這類型物件買氣相當穩定,其中都更案的整合條件較為嚴苛,須達一定面積的門檻,危老重建則不受基地面積的限制,僅需要100%的所有權人同意,加上容積獎勵額度與都更的差距不大,因此興起不少開發商尋找精華地段的老舊透天、公寓進行危老整合。

第一建經研究中心副理張菱育指出,近年央行頻頻出手打炒房,防範借款人向銀行借錢養地囤地,因此在購地貸款的部分,要求在購地後的18個月內動工,否則將逐步按合理比例收回貸款,並採階梯式逐年加碼利息;不過都更與危老重建案則不在此限,且危老、都更不僅擁有高容積獎勵,利率也比一般的土建融貸款更優惠,進一步推升建商對整棟旅館、整棟透天或大地坪老舊建築的整合動力。

▲(圖/遊戲橘子提供)
▲(圖/台灣房屋集團趨勢中心提供)

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