名家論壇》徐佳馨/意外升息,央行神出手該知道的事

▲最近市場討論度最高的,莫過於三月份理監事會後,央行升息半碼,卻並未進一步採取對房市的選擇性信用管制。圖為中央銀行總裁楊金龍。(圖/記者顏真真攝)
▲最近市場討論度最高的,莫過於三月份理監事會後,央行升息半碼,卻並未進一步採取對房市的選擇性信用管制。圖為中央銀行總裁楊金龍。(圖/記者顏真真攝)

文/徐佳馨

最近市場討論度最高的,莫過於三月份理監事會後,央行升息半碼,卻並未進一步採取對房市的選擇性信用管制。在國際市場降息風起的當下,央行卻逆勢操作,外界普遍認為沒有央行宣稱的「因應電價調漲而預防性升息,抑制通膨預期心理」那麼簡單。

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其實通膨問題早就存在,「食衣住行都好貴」應是多數人對生活的感知,民眾面對生活消費與低利的雙殺,逼出大量資金找生路,近期股市沸騰,個股屢創新高,影響所及如00940這類ETF的申購熱潮,再再展現台灣民眾亟欲買點什麼來對抗通膨,透過升息,至少能為存款族貼補一點,對於購買「利變型保單」的民眾,亦能稍稍有感。

升息造成負面影響的對象,理論上因為升息帶動市場資金重返銀行體系,對股市不利,不過因為台美利差縮小,理應讓新台幣止貶或升值,有機會讓資金回流,不過因為股市太好,加上國人熱中投資債券ETF,大量匯出新台幣造成匯率貶值,股匯脫鉤狀況恐怕得再持續一陣子。

相比之下,貸款族就辛苦許多,無論是房貸、車貸、信貸等,升息都直接有感,特別是金額較大的房貸,如以1000萬房貸30年本利攤還試算,每月增加631元,等於一年多繳7572元,目前迄今已經升息6次,前幾年在房貸利率1.31%地板價買房的民眾,說不會疼是騙人的。

在每次升息時,總有許多人期待的房價受到升息影響,有人繳不起房貸,忍痛拋售,讓人在成屋或是法拍市場中撿便宜的機會是否存在?抑或是,升息後房價有可能下修嗎?

根據銀行內部的壓力測試,3%的範圍內就是增加房貸戶的不適感,這幾年下來,看不到央行打算把利率拉到3%以上的意願。不過這幾年房貸利率站穩2%水平,短時間內買方會墊墊自己斤兩,以降預算或是增加自備款等相對保守的方式購屋;對賣方來說,短時間內看不到大幅升息的可能,加上房價已經漲了一波,只要不是財務特別有狀況,又非常堅持價格的屋主,幾乎不會走上絕路,很難出現拋售潮,更有甚者,如買氣依舊十分暢旺。

值得注意的是以收租為主的投資型屋主,無論要不要用租金繳房貸,聽到升息必然會調動租金,漲幅往往還會「取個整數」超越房貸增幅,連帶使得租金飆漲,這種型態並非台灣獨有,各國在升息過程中,多數都有房價平緩,租金先行的趨勢,從目前態勢來看,租屋族恐怕短時間內看不到租金漲到頭的日子。

相較於升息影響層面甚廣,許多人對於央行本次並未對房市採取「選擇性信用管制」的做法深感好奇。相較於個別化的政策工具可能造成不可預期的後遺症,現在趁著通膨升息,不失為是另一種層次的管制,無須再透過其他方式畫蛇添足,橫生枝節。可即便如此,房市在央行的眼中依舊是「留校察看」的重點對象,若市場再生異相,下次理監事會出手也不是不可能的事。

楊總裁上任後的幾次理監事會,許多人都覺得越來越不容易猜到央行怎麼出牌。不過,央行走上「猜不到」之路並非壞事,有個神主牌在,群魔亂舞希望能稍微收斂一點。




●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

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