買房養老/退休打造穩定生活 靠房養老3大招式比一比

買房養老/退休打造穩定生活 靠房養老3大招式比一比

記者顏真真/專題報導

calendar_today2020-08-27 10:10:00|update2020-08-31 10:49:37

▲老了只剩下房子卻沒生活費怎麼辦?可透過賣屋轉租、留房養老安養信託、以房養老貸款等方式解套。(圖表/NOWnews製作)
▲老了只剩下房子卻沒生活費怎麼辦?可透過賣屋轉租、留房養老安養信託、以房養老貸款等方式解套。(圖表/NOWnews製作)
根據國發會統計,我國總人口今(2020)年提早2年邁入「總人口負成長時代」,預估今年出生數16.4萬人低於死亡數18.6萬人,2025年更將進入超高齡社會,扶養比也將從今年預估的35.3,即台灣社會平均4.4名青壯年要負擔1名老人,到2030年變2.7人扶養1人。在年輕人負擔增加,薪水漲幅又趕不上物價上漲,可能連自己都養不起之下,對於想「靠兒養老」恐怕不易。
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也因此,想安養晚年,除了提前做好退休理財規畫之外,有些人早就想到要當包租公、包租婆,老了靠收租過生活,也有許多人年輕打拚買了一間房,以為這樣就可安享晚年,老了才發現有房卻沒生活費可養老,即便是包租公、包租婆也面臨無體力及心力管理出租房,萬一身體又出狀況房子怎麼辦?
確實,相較現在年輕人在高房價、低薪之下,想要買房得不吃不喝好幾十年才行,對於中老年來說,工作打拚一輩子可能就是為買房、付房貸,也因此常忽略退休理財規畫,導致可能退休後才發現,雖然有房子可以養老,生活費卻不夠用,即便有子女,在現今低薪及高物價之下,可能連自己都養不起,父母更不好意思開口要錢,導致可能淪為低收入、低存款、沒人靠的「下流老人」。

不過,銀行表示,其實可以透過「不動產活化」產生金流。

首先就是「賣屋轉租」,尤其是擁有房產座落在高價地區,賣屋轉租是不錯選擇,資金可以自由運用,租屋標的選擇多元化,可視自身需求彈性選擇,但也要考慮賣屋成本較高,可能面臨高額的土增額及所得稅,還有房東租金調漲及撤租的風險,另外就是賣屋資金管理,甚至遭啃老族覬覦。

▲買房不易,銀行也提供房貸寬限期,減輕初期財務負擔。(圖/記者顏真真攝)
▲老了只剩下房子,卻沒生活費怎麼辦?銀行表示可利用不動產活化創造現金流。(圖/NOWnews資料照)
當然,有些人堅持自宅養老,不願意離開自己打拚買下的房子,一定要在宅老化,這時可以利用這幾年銀行推出的「以房養老貸款」,即商業型不動產逆向抵押貸款。

銀行解釋,「以房養老貸款」與一般房貸不同,一般房屋貸款會隨著期間增加而減少貸款餘額,「以房養老」反而會隨著貸款期間增加而增加貸款餘額,多數都採按月定額撥付,例如貸款900萬分15年給付,銀行就按月撥付做為退休後的生活、醫療、休閒、娛樂、旅遊等花費支付,不僅在生活品質上能有更高的水準,更進一步提升年長者的尊嚴,還能讓年長者能夠安心居住自宅。

有的銀行更提供貸款金額未逾認定價5成者,利息可在貸款期間內全數掛帳,每月撥入款不用先扣除利息,而是等到貸款屆期時一次結算收取,所以每月領取的金額是固定的,年長者不會因為每月利息增加,而使得可用資金逐漸減少,影響其生活品質,讓銀髮族群退休生活輕鬆樂活,充裕老年安養資金。

雖然「以房養老」貸款的好處是可以自選按月給付或是一次給付,也可安心自宅養老,但銀行也提醒,「以房養老」必須在宅養老,因此可能面臨既有住宅欠缺高齡者友善設施,還有貸款金額必須折價且負擔利息、債留子孫等問題,還因此必須取得子女同意,避免日後糾紛。

當然,如果沒有堅持一定要自宅養老或是擁有2間房間以上的人;或者覺得自住房子環境不好,想出租再選擇適合養老的房子、安老村、安養機構;或是包租公、包租婆老了沒體力及心力管理不動產,現在也有新的選擇。
就有銀行業者與包租代管業者合作推出「留房養老安養信託」,租賃事務可由交銀行及代管業者全權處理,而且居住標的選擇多元化,可視自身需求彈性選擇,而且租金收入也相對穩定,由於沒有跟銀行借錢,因此將來資產仍可無縫傳承後代。但要注意的是,每年需支付受託銀行及代管業者服務費,以銀行來說目前1年約1萬8000元,而且必 考量因出租所衍生的修繕費用等。

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