三重觀瀾案整合200位地主 新北市超複雜都更案幕後

三重觀瀾案整合200位地主 新北市超複雜都更案幕後

文/財訊雙週刊

calendar_today2020-09-26 08:30:00

台企銀創
▲台企銀創新金融專案辦公室顧問陳銅溪(左2)和三重開元里前里長梁俊國(右2) 表示,觀瀾都更案是里民的驕傲。(圖/財訊雙週刊)
從日治時代開始的地主和佃農,憑藉一張手寫租約、世代傳承的地上物,三重這群老屋面對時代變遷的重建需求,讓這個都更故事超神奇展開。
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從台北市民權西路一路向西,上台北橋往新北市方向,大橋在接近三重這端的右前方一棟深灰色、低調現代感的26層高樓「觀瀾」,拔地而起,與周圍老屋矮建物形成強烈對比,異常吸睛。
三重新地標!26層大樓拔地而起

「觀瀾」絕對是新北市複雜度名列前茅的都更案。昕彤建設創辦人、同時是建築師的劉致錚回憶,朋友多年前向3位地主買下土地,由於案子裡面早已有不少人馬前來插旗、不斷角力,多年來一直無法排除地上物談成都更,2014年劉致錚受朋友之託,接手差點胎死腹中的都更案。

原來,三重河邊北街的這塊基地,從日治時代開始就是農田,也是三重最早發展、最熱鬧的地方,所以用「開元里」命名。地主有田,找來佃農耕作,為了就近工作,佃農們向地主承租土地在農田旁蓋房,世世代代傳承,形成佃農後代有建物所有權,卻無土地所有權的窘況。當中不乏日治時代所興建的木造房,一共32棟,樓高1~4樓不等。

一位不動產相關人士說,這狀況要在古早時候建商的作法是:「放火,一把火燒了房子,就可以都更了。」顯見這個案子的難度。

前3個月劉致錚每天去現場報到,要搞清楚住戶、地主、承租戶們的關係,也嘗試傾聽大家的想法。他到處打招呼,卻沒有人理他,索性在旁邊搭起服務處,主動講解都更的權利範圍,久而久之,住戶們從不理不睬到點頭致意,然後小聊幾句,最後大談一個上午,甚至一位李媽媽還嚷嚷著要把女兒嫁給他。

一接觸才知道裡面的問題百百種,沒有經驗的代書還承作不來。劉致錚表示,首先要把家族的族譜翻出來,找到如何認定繼承關係、從屬關係等個人權利價值多少?比如十坪的木造房,評定現值已經變成零,連房屋稅都不用繳了,沒有人辦理繼承,可卻是家族20多人共有,需要每個人簽名蓋章,但有的在南部,有的在國外,有的死了。

還有一段插曲,早年有一戶佃農從南部找來童養媳,但最後佃農子愛上別人,並未娶童養媳,因此婚約取消。但佃農與童養媳的「養父女」關係並未中斷,仍有繼承權,前一陣子劉致錚下南部找到已故童養媳後來嫁的丈夫,她的家人才知道有這麼一段歷史。

最後劉致錚僅花了1年時間就將地上物整合完成,送件都更,跌破眾人眼鏡。劉致錚說,都更想要成功,沒有別的撇步,就是開誠布公、信任關係和彈性條件。有的建物所有權人得到了1坪換1坪的新房子,有的是將權力賣給了劉致錚。美中不足的是有個兩層樓地上權的角地釘子戶,獅子大開口說要多1倍簽約金,最終被畫出都更範圍,看著觀瀾一天天長高,悔不當初再找上里長幫忙,卻為時已晚。

宮廟換新居!保存記憶成最新古蹟

有趣的是,觀瀾後方的三和路上有間原本是鐵皮屋搭建的兩樓高三太子小廟「鎮安亭」,多年來是附近居民的信仰中心,但年久失修破舊不堪。劉致錚大手筆花了兩千萬元整建,用鋼骨重建廟宇。開元里前里長梁俊國說:「原本以為建商是騙我們,把廟拆了就不重蓋了,所以我日夜盯場,結果看到這麼粗的鋼骨,里民都嚇一跳,以為是要蓋8層樓。」

不只如此,劉致錚重金禮聘修護北門的古蹟建築師徐裕健、國寶級的宮廟溼壁畫大師蔡龍進操刀外牆的故事畫,還用了從之前建物拆卸下來的日治時代紅磚,修葺堆疊廟宇外觀,成為「最新的古蹟」,與對岸的大稻埕遙相呼應。
有都更老師之稱、台企銀「創新金融專案辦公室」顧問陳銅溪表示,都更不一定什麼都要拆掉,破壞當地人的回憶故事,如「鎮安亭」融入在地文化,新舊結合,把原先被列為嫌惡設施的廟宇大改造,搖身一變網美的打卡聖地,成為里民的驕傲。

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