真天龍國/天母連豪宅都會呼吸 這間卻遇打房生不逢時

記者賴志昶/專題報導

calendar_today2020-04-22 11:20:55

▲天母地區指標性豪宅「華固天鑄」,就位於天母圓環旁,地點相當卓越。(圖/記者賴志昶攝)
▲天母地區指標性豪宅「華固天鑄」,就位於天母圓環旁,地點相當卓越。(圖/記者賴志昶攝)

在台北豪宅市場中,天母有著「豪宅之后」的稱號。大天母地區內有著三大百貨與三家醫院,不出城就能享有生活便利性,再加上少了捷運人潮的清幽感,因此吸引總是不少企業家、台商入住。而在天母房市當中,最具指標性頂級豪宅的當屬「華固天鑄」,這棟豪宅社區有知名藝人彭于晏入住,因此廣為大眾所知,在銷售初期更開出單價破200萬的天價,不過近年來面臨大坪數豪宅房市的低迷,始終難現當初的盛況。



談到台北豪宅市場,大師房屋董事長陳建慶提出「一王、二后、三星」的概念。


「一王」指的是大安區,由於豪宅社區發展較早,因此被稱為「豪宅之王」。而「二后」指的是陽明山與天母,其中後者是早期最受有錢人青睞的地區,至今仍有許多獨門獨院的豪宅遍布在山腰上;而由於陽明山的交通較不便,不少企業家就開始選擇到同樣有著清幽環境的天母定居。最後,所謂的「三星」則指的是近期新興的大直、信義重劃區以及港湖地區。

陳建慶表示,在台北有許多號稱豪宅的社區,但就房仲而言,所謂的豪宅除了要高總價、高坪數之外,最重要的仍是地段;而天母區域除了環境清幽、綠地率高之外,更有著使館特區、三大國際學校等因素加持,身受企業主、台商、華僑以及外商的喜愛,因此天母豪宅的名號是無庸置疑的。

談到天母豪宅,映入眼簾的第一印象就是那棟高聳的華固天鑄。

陳建慶提到,華固天鑄總樓層高達38層,是全台北最高的純住宅大樓,它有著天母地區少見的完整又廣大的1700多坪基地,更由60年老品牌華固建設邀請新加坡知名建築師打造,標榜著是「會呼吸的豪宅」,一堆出時就引起市場的廣泛關注。

根據公開資料顯示,華固天鑄共有73戶,其中中低樓層一層僅兩戶,高樓層也有一層一戶,每戶坪數約180坪,公設比約在34至35%之間。另據實價登錄顯示,華固天鑄就算是低樓層總價也在2億元以上,較高樓層甚至有到3.5億元以上的超高價格。

陳建慶表示,若從華固天鑄獨特的「跳島式」設計陽台上眺望,能看到陽明山系美景與天母市景,且地段正位於天母圓環旁,生活交通機能都相當便利。整體而言,華固天鑄不管從地點、品牌、基地大小、建築設計等各方面來看,都是以國際級水準來打造,無庸置疑就是大天母地區的「首席豪宅」。

▲大師房屋董事長表示,天母區域除了環境清幽、綠地率高之外,更有著使館特區、三大國際學校等因素加持,身受企業主、台商、華僑以及外商的喜愛,因此天母豪宅的名號是無庸置疑的。(圖/記者賴志昶攝) ▲大師房屋董事長表示,天母區域除了環境清幽、綠地率高之外,更有著使館特區、三大國際學校等因素加持,身受企業主、台商、華僑以及外商的喜愛,因此天母豪宅的名號是無庸置疑的。(圖/記者賴志昶攝)

華固天鑄雖有著「天之驕子」的氣魄,但它的誕生卻是有「時不我予」的無奈感。

陳建慶坦言,華固天鑄推出之際,恰逢政府以奢侈稅、實價登錄等政策打房,在大坪數豪宅市場一片低迷之下,它雖有著各種頂尖設計,但很難突破大環境的不景氣;在價格方面現今更是跌幅較大,華固天鑄在銷售初期可能還有破200萬的均價,但近期觀察實價登錄,若是高低樓層平均下來每坪約落在150萬左右;雖然去年底有傳出去化順利,但根據他觀察市場行情,已成屋3年以上的華固天鑄,目前恐怕仍有半數戶數尚未售出。

根據實價登錄所揭露,華固天鑄總户數73戶,至今共交易38筆,所以去化約是52%,實際銷售情況與陳建慶所觀察相同。

華固天鑄在銷售初期,吸引眾多名流入住,一時之間創造出許多聲量。實價登錄資料也顯示該案於2016年37樓的高樓層出現一筆交易,若不算入車位的話單價約達每坪207.4萬。不過,該社區至今也僅有此筆成交單價破200萬的交易。

華固天鑄近期較接近的交易出現在去年11月,一筆31樓的物件以總價3億168萬成交,均價約每坪163.9萬,是該社區近1年新高交易,也是目前實價登錄上的第9高價。

科達機構總經理丁維慶指出,華固天鑄最新該筆交易為原住戶再購入,據地籍資料,買家為白姓自然人,並在前年4月已以總價3.55億元入手32樓戶,每坪近192萬元,僅次於頂樓最高價,兩筆共6.56億元;豪宅常有企業老闆掃入多戶,除了豪宅地段、收藏性,也會分送父母、子女、家人等,以互相照應,成為豪宅交易常態。


大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析,雖然房市回溫,交易量也有顯著突破,但買方普遍不願追高,新豪宅的高價也多屬預售時期價格;另一方面,台北市新豪宅林立,買方選擇多元能有更多議價空間,因此房價走穩卻難創高價。

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