真天龍國/天母屋齡普遍較高 想推危老改建要過三關

真天龍國/天母屋齡普遍較高 想推危老改建要過三關

記者賴志昶/專題報導

calendar_today2020-04-22 11:00:59

▲天母地區每逢周末就會舉辦跳蚤市集,吸引在地人與外地客聚集。(圖/記者賴志昶攝)
▲天母地區每逢周末就會舉辦跳蚤市集,吸引在地人與外地客聚集。(圖/記者賴志昶攝)
天母是大台北地區著名的住宅區,房價平均以7、8字頭為主,但事實上由於社區發展較早,且未有重劃區,因此普遍屋齡較高。雖然近年來政府大力推廣危老改建,但天母地區也與台北大多數區域相同,總是由於住戶坪數談不攏等問題,而難以都更或改建。
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住商不動產天母忠誠加盟店協理劉宗信指出,目前天母地區僅有2個案子是送到市府審核通過危老改建,而這2案事實上都有部分區域住戶已談妥,但由於難以整合完整街廓而無法進行都更,最後才送至危老,由此可見在天母推動危老改建的困難程度。
對於大天母地區所遇到的危老改建難題,首先就是土地分區。

劉宗信表示,天母的土地使用分區大多是純住宅,土地強度太低,使得屋主改建後分得坪數較少,以使用分區為住三(第三種住宅區)的舊公寓來說,以前舊法規建蔽率是80%,但修法過後的建蔽率卻僅有45%,如果是二層樓建築就是整整少了一層樓,因此在改建分配上很難讓每個屋主都能接受。

另一方面,劉宗信也說,天母街邊許多舊公寓的頂樓都有加蓋,這雖然是違規建築,但改建關乎分得坪數的大小,因此頂樓住戶一定會斤斤計較,再加上危老改建一定要住戶100%同意,「只要有一戶(頂樓戶)不同意,危老就不能成了」。

▲住商不動產天母忠誠加盟店協理劉宗信指出,目前天母地區僅有2個案子是送到市府審核通過危老改建。(圖/記者賴志昶攝) ▲住商不動產天母忠誠加盟店協理劉宗信指出,目前天母地區僅有2個案子是送到市府審核通過危老改建。(圖/記者賴志昶攝)

台北市暨新北市老屋改建發展協會理事長、品嘉建設事長胡偉良解釋,台北市舊公寓許多四樓住戶是老早就加蓋上去,在陳水扁擔任台北市長期間明訂為「既存違建」而「緩拆」,導致許多客戶以為是「就地合法」,因此總是會在改建上計較這部分的坪數。「但事實上這部分仍是違法,只是之後的政府不作為而已。」

除了頂樓之外,一樓騎樓的街邊店也是一大難題。

劉宗信舉例,他們團隊目前在中山北路五段整合一塊合作金庫銀行的街廓時,該地總戶數將近100戶,整合起來的坪數若不加上巷弄約能到800餘坪,但目前最大的難題就是遇到一樓店面問題。「(危老)只要牽涉到一樓店面的時候,困難點就會增加。」該街廓上剛有某知名連鎖餐廳簽下5年租約,店租金每坪為20萬元,其他也有大大小小的店面,若是真的進入危老,該街廓的住戶是否願意承擔改建期間的所有一樓店租金,就是一個很大的難題。

一樓店面與樓上住戶的整合,一直都是危老改建最大困難之一。

胡偉良也說,一樓店面要答應危老改建,最關心的還是分得店面坪數多寡問題;事實上,由於新舊法規對建蔽率規範的不同,以他們實際改建的經驗來說,一樓店面大部分是會做成車道、梯廳等,實際分得店面縮小幅度可達7成,這部份很難會有一樓店面接受。

▲談到天母危老改建的困難,品嘉建設創辦人胡偉良指出,士林區是全台北市危老改建率最低的行政區之一,天母地區的改建率更是低中之低。(圖/記者賴志昶攝) ▲談到天母危老改建的困難,品嘉建設創辦人胡偉良指出,士林區是全台北市危老改建率最低的行政區之一,天母地區的改建率更是低中之低。(圖/記者賴志昶攝)

此外,胡偉良也舉例,有些一樓店面是小吃店,若是多個攤位在傳統中古社區下營業,還算合理,要是等到社區改建成新電梯大樓後,不僅小吃店少了集市效應,還可能會因為業種限制後,而面臨歇業。最後,對一樓店面來說,最大的殺傷力還是店租金問題,在改建期間的租金成本如何與樓上住戶協商,就是很大困難。

士林區地緣廣大,老舊公寓也相當多。據統計,士林區屋齡30年以上、5層樓以下無電梯的建築物棟數,竟居北市之冠。對此,胡偉良指出,在士林區推動危老改建率已相當困難,而在天母地區更是難中之難,其中就是缺乏了兩大推動危老改建的主要力量—企業與年輕人。

胡偉良解釋,企業的用地大多完整,且十分會願意改建以獲取更高利潤;而年輕人大多喜歡住新屋,也樂於見到老屋改建;不過,天母地區的綠化度雖是全台北市最高,環境也相當優渥,但房價也相對較高,較難吸引到首購族或年輕人,且也較少大基地的企業用地,因此少了危老改建的主要動力。
他認為,天母地區未來若是不再推動危老改建,隨著人口年齡層偏向老化後,建築也正逐漸老化,除非等到天母人下一代之後,才有可能翻轉此現象。

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