近期建商讓利、退款個案頻傳，房價全面大跳水了嗎？知名投資客帥過頭公開「建商利潤公式」，稅後淨利15%，也就是說蓋100間總價1000萬的房子，建商可以賺1.5億元，現如今卡在銀行土建融限制，銀行的錢搬不動，加上房市冷，房子也賣不動，「其實沒有很好賺」。不過，建商不是笨蛋，想要建商降價，得滿足「賣不掉」、「交屋囤房稅壓力」兩條件，「會急就會降」。帥過頭坦言，
目前房價不過回到2023的價格。
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愛山林、櫻花建設讓利賣房 帥過頭揭降價「2關鍵」
繼今年4月，甲山林集團、愛山林建設（2540）董事長祝文宇在記者會上公開喊「帶頭讓利打7折」賣房後，寶佳集團旗下櫻花建設（2539）董事長陳世英也在6月記者會上，公開說「線上個案將視情況讓利10-15%」。台南還有建商退款百萬給已購戶，調整預售屋房價。
台灣房價要全面大跳水了嗎？帥過頭近期在YouTube頻道「
裝修小武郎」中分享房市市況觀察，他直言在預售市場部分，去年買方假設100個，「現在大概是20個」，今年沒有一個案子完銷，而那20%裡有些是有降價、有送裝潢的賣得很好，其他很不好。
▲帥過頭認為，這一年內房價不會漲、只會跌。（圖／NOWNEWS資料照）
「這1年內，（房價）不會漲，只會跌！」帥過頭直言，預售屋才有降價的壓力，一是「賣不掉沒錢蓋」，二是後面要交屋的時候，2年以後的囤房稅，「100間的囤房稅受不了」，所以要賣才能避免風險，至少在交屋前的售屋階段賣個50%，但是現在只能賣到20%會急，「會急就會降（價）」，而中古屋除非屋主有資金壓力，不然不急就不會降價，這也是目前房價還看不出明顯降幅的原因。
「建商利潤公式」被抖出 帥過頭：玩了房地產就回不去
帥過頭公開「建商利潤公式」，稅後利潤15%，假設總價1000萬房子100間，總銷售額是10億元，建商可以賺1.5億元。
他說明，總銷10億元建案，成本要7億，一半買地、一半蓋房，買地3.5億自備3成、約1.05億元，順利蓋好、賣完的話，投入的1.05億可拿回，還賺1.5億。
他舉例，曾拿1290萬元在宜蘭五結鄉蓋4棟透天厝，2年蓋完賣完，投入的1290萬拿回來，又賺了1290萬，真的很好賺。帥過頭直言：「你只要玩了房地產，這個數目字，你永遠回不去任何行業。」
帥過頭說明，但是現在變成建商跟銀行借錢借不到，加上銷售時間拉長、甚至賣不動，變成「
我要準備3.5億，很順利後面才賺1.5億，但是事實上不順利，不是賣10億，只有9億，大概賺5千萬、1億」。而3年利潤15%，一年5%，沒有想像中好賺。
有「房地產教父」封號的戴德梁行董事總經理顏炳立則指出，建商降價或讓利15%至20%「這只是行銷手法！因為賣不動了，才把過去抬太高的價格，回到合理的價格。把LV價格賣回Lululemon價格！」尤其早年低價買地的建商，讓利15%至20%對他們來說，只是賺少一點。
顏炳立直言，建商不是笨蛋，還在期待房價大跌的，一律送7個字，「一點機會都沒有」。
▲顏炳立直言，建商不是笨蛋，還在期待房價大跌的，一律送7個字，「一點機會都沒有」。（圖／記者徐銘穗攝）
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