黃先生因為年紀大了，賣掉沒有電梯的透天厝，改買有電梯華廈，獲利390萬元。但他先前已經用掉了土地增值稅「一生一次」的自住優惠稅率，另有間收租套房也不符合「一生一屋」，擔心換屋要繳的稅金難以負擔。然而
退休理財顧問廖嘉紅用「2招」讓他房地合一稅歸零、土增稅也是最優惠條件。
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一生一次用過了，就沒救了嗎？
廖嘉紅（R姐）近期在「
R姐財富方舟-廖嘉紅」臉書粉專分享此案例，黃先生之前就用掉了「一生一次」的土地增值稅優惠，而且他名下還有一間收租的小套房，因此這次要賣夫妻倆住了十多年的透天，也沒辦法再享有「一生一屋」的稅率優惠。
不過，幸好黃太太沒有使用過「一生一次」。因此，R姐建議，
可以運用「夫妻贈與＋自住優惠」兩招，不但
土地增值稅，改用黃太太的「一生一次」優惠稅率10%來報稅，而不是一般土地增值稅的20～40%，省下3倍稅金，
就連房地合一稅也直接歸零。
▲土地增值稅有「一生一次」的10%優惠稅率，較一般土增稅率20~40%，稅金最高差了3倍。（示意圖／21世紀不動產提供）
夫妻贈與賣房要怎麼算成本？
廖嘉紅指出，以黃先生案例來說明，因為原始買房的是黃先生，太太是透過贈與取得，所以成本可以承接黃先生當年的購買價格＋規費，共計共610萬。
可以扣除「仲介費、代書費、裝潢費」等減除費用。
如果沒有發票，也可按成交價3%計算，但最多30萬元。
房地合一稅率怎麼判斷？
廖嘉紅表示，
夫妻贈與房屋的持有時間，是從配偶最初的取得時間開始算。以黃先生案例來看，他在2016年購入，因此房屋贈與給太太，持有時間仍從2016年開始算，賣出時已超過5年，所以房地合一稅率為20%。
最後，因為黃先生夫妻要賣的透
天有登記戶籍，也實際自住超過6年，符合房地合一自住優惠條件，所以獲利390萬，完全落在房地合一自住優惠的「400萬免稅額」裡，也就是說房地合一稅為0元。
▲房地合一稅符合相關條件，可享400萬免稅額優惠。（示意圖／記者徐銘穗攝）
廖嘉紅分析，黃先生換屋案例選擇「夫妻贈與」為最有利節稅方案，主要有兩大原因，一是「夫妻贈與不動產，不計入贈與稅免稅額，不必繳贈與稅」；二是「只需繳契稅，而且是用『房屋現值』來計算，不是市價」。
此外，只要符合以下條件，也可運用「重購退稅」，來取回因賣掉舊屋產生的土地增值稅。
土地增值稅申請重購退稅條件
1.設籍限制：本人／配偶／直系親屬須設籍。
2.重購名義：只限所有權人，例如賣掉老婆名下房子，新買的房子也必須是老婆名下。
3.重購面積：房子位置在都市的面積不可超過300平方公尺（約90坪）。非都市的面積不可超過700平方公尺（約211坪）。
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4.換屋條件：價低換價高全額退稅，價高換價低不可退稅。
資料來源：
R姐財富方舟-廖嘉紅、
臺中市政府地方稅務局