中央銀行日前公布7月五大銀行新承作購屋貸款利率為2.303％，創下2009年1月、16年半以來新高，但實際上首購民眾申請房貸，利率根本遠超過2.3％，房產知識平台
賣厝阿明直言，民營銀行房貸利率早已悄悄突破3％門檻，公股銀行優惠利率也僅有少數優質客戶才能享受，「2.303%根本是『美麗的誤會』」。
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申請新青安被勸退 想要2.6％、8成要加房壽
近期有民眾在
Dcard表示，自己就在金融業上班，雖然有員工方案，但是房貸成數不到需求8成金額，問過10幾家銀行，8大公股新青安排撥時間都要等，詢問時都被婉拒、勸退，請他找別家看看，交屋日期在3個月內根本不用考慮新青安了，首購房貸有幾家公股銀行也已經水位滿，勸退居多，雖然有問到利率2.6％、可貸8成的，但被建議要加上房貸壽險。
利率2.98％也要申請 只能再等轉貸
民眾指出，民營銀行是有幾家鑑價8成，利率都落在2.6％到2.8％不等，而且民眾表示，專員都說，自家銀行利率偏高，建議他再找找別家。還有過來人回覆，最近買了中古屋，為了拚在交屋期限內貸款，最終只能選擇貸款8成、年限30年，利率高達2.98％的房貸，她表示打算等到未來利率變低再轉貸；也有人分享，申請房貸時連送件新青安的機會都沒有，完全沒水位；還有其他人分享，自己沒有買壽險，最好的條件就是民營首購2.6％、8成、30年無寬限期。
▲有其他人表示，他申請房貸時連送件新青安的機會都沒有，完全沒水位。（示意圖／記者徐銘穗攝）
幫做業績換申貸資格？ 低利率看得到、吃不到
另外，也有成功申請到新青安的過來人分享，他本身也是金融同業，8月剛撥款，對保時問業務缺什麼業績他幫忙辦，最終辦了房貸壽險跟兩張信用卡。央行日前7月五大銀行（台灣銀行、合作金庫、土地銀行、華南銀行與第一銀行）新承作購屋貸款利率2.303%，跟實際情況似乎差距很大，
賣厝阿明表示，一般購屋族根本「看得到、吃不到」，實際上多數民營銀行房貸利率早已突破3％，甚至達到3.2%到3.5%。
賣厝阿明指出，會造成這種利率雙軌制的原因有三，首先是新青安其中在公股銀行，壓低平均利率數字；再者，受到《銀行法》第72-2條不動產放款上限影響，只能透過高利率篩選顧客；最後，現在一般民眾去申請房貸，除非是信用條件極好的首購族，否則很難拿到低於2.5％的利率，許多民營銀行甚至拒絕15坪以下小套房、第二屋貸款等。
新青安要等排撥 趕交屋選民營
《NOWNEWS》記者實際詢問御國地政士聯合事務所代書廖國甫，他表示，目前銀行利率和7月大致相同，民營銀行利率普遍落在2.6到3%左右，排撥情況上，民營銀行不太需要擔心，但是公股銀行新青安則需要等上好幾個月，才有機會等到撥款，如果趕著交屋的民眾，可能無法選擇新青安了，最後提醒民眾，申請房貸還是要審慎評估自身時間成本、自備金額、財務規劃等，選擇最適合的貸款方案。
▲2025年7月房貸利率、排撥時間表。（圖／御國地政聯合事務所代書廖國甫提供）
屋況影響房貸成數 這類可能被拒貸
影響房屋貸款成數除了申請人財力狀況、信用條件等，房屋本身情況也很重要，
阿宅地產顧問蕭大立指出，有3種房子在鑑價時很容易被扣分，導致貸款成數不如預期：
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第一種：周邊有嫌惡設施
銀行在進行鑑價時，會將房屋周邊的嫌惡設施納入考量，如果房子附近有以下這些設施，那麼鑑價很可能會被扣減10%以上：高壓電塔、變電所；廟宇、宮壇、殯儀館、墳墓；垃圾掩埋場、資源回收場；加油站、瓦斯槽等，任何會直接影響居住品質或造成安全疑慮的設施，都可能讓房價被銀行扣分。
▲加油站附近的房子可能會影響銀行鑑價。（示意、圖／記者徐銘穗攝）
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第二種：特殊產品，客群受限
有些房子因為本身的產品類型特殊，導致潛在的買家相對較少，在銀行眼中屬於流通性較差的資產，為了降低風險，銀行可能減少鑑價10%以上，像是獨立的地下室、沒有土地所有權的房子等。
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第三種：瑕疵產品
這類型的房子不僅會被銀行扣分，更可能直接被列為「拒絕往來戶」，銀行甚至會拒絕貸款：海砂屋、輻射屋、凶宅等。蕭大立最後總結，銀行在放款時，最在乎的就是風險。如果你的房子本身就有結構安全、健康疑慮等重大瑕疵，銀行會認為這是一個高風險的放貸，為了保護自身的利益，最簡單的方式就是直接拒絕貸款。
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資料來源：
中央銀行、
賣厝阿明、
御國地政士聯合事務所代書廖國甫、
阿宅地產顧問蕭大立
※【
NOWNEWS 今日新聞】提醒消費者，房屋買賣有一定風險，學習正確置產觀念、仔細審閱買賣合約，才能將損失風險降至最低。