老公寓總價低，是不少人的首選，加上有機會搭上危老重建的順風車，讓老屋變新房，但
阿宅雙碩士地產顧問蕭大立表示，不是所有老公寓都是重建或都更潛力，如果買的是一樓有店面、頂樓加蓋、產權複雜的老公寓，未來重建的機會很低。
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阿宅雙碩士地產顧問蕭大立指出，許多人買下老舊公寓，想著未來可以等來重建或都更，房價也能翻漲。事實上，不是所有老公寓都有重建或都更潛力，如果你買的是以下這3種公寓，重建、都更美夢很可能會變成一場空。
第一種：一樓是店面 重建都更難度最高
如果一樓是店面的老公寓，通常重建的阻礙最大，想像一個經營多年的店面，是屋主賴以為生的收入來源，如果遇到重建、都更，店家必須停業搬遷，有可能會失去老客戶，還要承擔重新開業的風險。而且老公寓改建後，新大樓的格局通常會讓店面的面積變小、面寬變窄，這對做生意的人來說，簡直是致命傷。因此只要一樓的店面屋主不同意，重建、都更夢想就遙遙無期。
▲一樓是店面的老公寓，都更重建的機會低。（示意圖／記者張勵德攝）
第二種：頂樓有加蓋 屋主意願大打折
許多台灣老公寓頂樓都有加蓋，雖然違法，但還是可以作為私人使用。頂樓加蓋雖然沒有產權登記，但因為可以當作額外的居住空間，或是出租賺取租金，對許多屋主來說非常有價值。但是重建後，這些違建空間將無法合法化，頂樓屋主也無法「一坪換一坪」，可能只分到一間小套房，還失去了額外的租金收入，所以頂樓屋主通常不願意配合重建，他們會覺得，雖然頂樓加蓋不合法，但至少自己賺到了實際的使用面積和租金收益，重建對他們來說反而是損失。
第三種：產權複雜 重建根本過不了
都更或危老重建，最重要的就是取得所有屋主的同意。根據規定，危老重建必須達到100%同意，都更也至少要達到80%的同意門檻，如果房子產權複雜，更可能會讓都更、危老重建之路遙遙無期。有關產權問題，最常見的就是繼承。如果老屋主過世了，繼承人沒有去辦理繼承登記，這間房子就無法確定所有權人是誰，有些繼承人可能已經搬到國外，甚至完全失聯，當無法聯繫到所有權人，就無法取得他們簽名同意，也會讓都更、重建無法達到法定同意門檻。
最後蕭大立表示，買老公寓想等都更、重建，除了地點、屋齡之外，更要觀察這間公寓是否有這些「地雷」，以免美夢變成惡夢，投入的心血通通血本無歸。
▲產權複雜的老公寓，難以取得所有權人同意。（示意圖／台灣房屋提供）
買老公寓很輕鬆？初期資金要夠多
另外，台灣房屋根據
金融聯徵中心新增房貸資料統計，全台屋齡30年以上的老公寓，今年上半年平均鑑估房價為1095萬元，但銀行核貸成數只有74.9%，需要準備的自備款成數達25.1%，比起去年同期增加約3.3個百分點，等於晚一年就要多準備43萬元頭期款，如果再加上裝潢、整修費用，買老公寓初期負擔不輕。
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▲2025年上半年全台及六都老公寓自備款。（圖／台灣房屋提供）
資料來源：
阿宅雙碩士地產顧問蕭大立、
金融聯徵中心