中石化（1314）今（ 8 ）天暫停交易並召開重訊記者會，決議處分官司纏身的「京華廣場」土地資產。為了大切割柯文哲案與沈慶京背信案的法律風險，中石化主動剔除 20% 爭議容積，改以 728% 容積率標售。《NOWNEWS》採訪業內資深分析師揭密，這場「斷尾求生」背後，恐是一場丟爛包給大股東寶佳集團、尋求關係人助下車的權力對弈。
728% 容積率賣多少？會跌破當年 372 億天價嗎？
回顧 2019 年，中石化子公司鼎越開發以
372 億 1 萬元標下這塊地，當時被質疑「左手換右手」，溢價的 30 億元更疑似流往香港償還沈慶京私債。
如今，中石化採取「排毒策略」，剔除最具爭議的 20% 容積獎勵：
- 計算公式： 560%(基準)+168%(容積移轉 30%)=728%
- 消失的容積： 扣除了涉嫌違法、正由北檢偵辦中的 112%(獎勵 20%)。
業內人士分析，雖然 728% 是「法律安全線」，但因目前
土建融貸款成數僅剩三成，買家需具備極龐大自有現金。在市況低迷且法律程序冗長下，
想超越當年的 372 億天價「難度極高」。
▲【昔日樓王】京華廣場曾創 372 億標售紀錄，如今中石化主動砍掉 20% 爭議容獎，改以 728% 標售求生，身價面臨大縮水考驗。（圖／NOWNEWS資料照） 前世今生：從全球最大球體到「官司糾紛地」
回顧這塊將近 5,000 坪土地的歷史，簡直是一部台北房產爭議史。威京集團於 1987 年取得唐榮鐵工廠舊址，並於 2001 年建立曾為全球最大球體建築的「京華城購物中心」。然而，因經營不善，京華城於 2018 年停業。
2019 年，該地進行第 4 次開標，最終由集團中石化子公司
鼎越開發以
372 億 1 萬元取得，當時便被質疑是「左手換右手」的關係人交易，溢價的 30 億元更疑似流向海外為沈慶京償還私債。
▲2001年落成的京華城，曾以「全球最大球體建築」傲視全台，是台北市指標性地標，也見證了威京集團早年的輝煌。然而，這塊土地從地目變更到容積率起落，爭議長達數十年，如今球體已逝，取而代之的是深陷風暴的鋼骨工地。（圖／NOWNEWS資料照） 昔日千億商辦夢碎：單價曾喊 250 萬、原定今年完工
這塊近 5,000 坪的土地，原計畫興建為威京集團首度轉戰頂級商辦的代表作「京華廣場」
。根據規劃，該園區擬建 4 棟辦公大樓（地下 7 層、地上 19 層），於 2023 年公開時曾透露總銷上看千億元，單價更喊出
200 萬至 250 萬元的天價，原預計於 2026 年完工。然而，隨著容積率爭議與沈慶京深陷官司，這場千億商辦夢如今已變成中石化急於脫手的包袱。
▲【千億夢碎】京華廣場完工願景模型。原規劃 4 棟頂級商辦、總銷上看千億，單價更曾喊出 250 萬天價，如今隨賣地決議，此美夢恐化為泡影。圖為資料照。（圖／記者徐銘穗攝） 誰會買？獨家揭密：恐找「關係人」協助安全下車
面對這座「燙手山芋」，地產專家接受《NOWNEWS》獨家訪問時直言：「正經做生意的人，看到這塊地帶有 121 億元不法獲利的疑雲，恐怕不會想自找麻煩。」
專家大膽推測，
「會去買的人恐怕已經談好了」。這場標售案背後，可能已經聯繫特定的
關係人接手，這不僅是為了變現償還金融機構債款，更是為了讓中石化管理層達成「資產脫產」並「安全下車」的戰略目標。
諜對諜！把爛包丟給「寶佳集團」看反應？
除了財務壓力，這項決議更被視為對大股東
寶佳集團的「投路石」。 專家直言，中石化目前最值錢的資產就是這塊地，
選在此時標售，動機值得玩味。專家獨家剖析：
「這是一場各顯神通的對弈。把這塊官司纏身、程序複雜的『爛包』拋出，測試寶佳的反應。若對方沒有更積極的動作，這場地產大戲將陷入長期拉鋸，甚至成為管理層防範寶佳逼宮的孤注一擲。」
▲中石化 8 日傍晚召開記者會，宣佈處分京華廣場資產。雖然官方對外強調是為了「強化財務結構」，但在專家眼中，這場臨時重訊實則是對大股東寶佳集團的一場「諜對諜」心理戰，試圖在官司與債務壓力下爭取主動權。（圖／截自證交所直播） 沈慶京背信案餘波：管理層的生存保衛戰
威京集團主席沈慶京目前因涉及《證交法》特別背信罪交保，多名中石化與鼎越前高層也遭限制出境。在「國際戰爭影響產能」與「房市銷售延宕」的雙重夾擊下，中石化在 4/8 的重訊決議，無疑是為了留下一口氣應付內部經營權爭端。
結語：一代樓王的末路轉身
從璀璨球體到延宕工地，
京華城的地產大戲在今日進入最終章的前奏。這筆「
中石化賣地案」後續將提報股東常會，究竟是單純的財務救急，還是精密布局的經營權保衛戰？市場都在看，誰會是那個敢在風暴中接下爛包的「最後贏家」。