買老房子比較便宜嗎？根據台灣房屋集團統計金融聯徵中心資料，
2025 年全台 30 年以上老公寓，平均房價已達 1,107 萬元。其中房價最高的台北市，買家平均需準備的
頭款（自備款）竟飆升至 453 萬元，
晚 5 年進場就得多存百萬元，專家指出，「房價升、成數降、增貸難」等三關鍵正讓首購族壓力難解。
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北市頭款 453 萬！買老公寓平均多存百萬 統計顯示，台北市老公寓平均房價已從五年前的 1,548 萬元，一路走揚至目前的 1,834 萬元，漲幅近 300 萬元。直接反映在頭款負擔上，北市買家平均需準備 453 萬元自備款，相較五年前的 345 萬元，整整多出了 108 萬元。等於這五年來，想買老屋的民眾每月平均得多存約 1.8 萬元，才能勉強趕上頭款增加的速度。
▲台北買老公寓頭款要多少？根據最新統計，北市 30 年以上老公寓平均自備款已達 453 萬元，5 年間增加 108 萬元。（圖／台灣房屋提供） 🟡
專家揭 3 關鍵：優勢與壓力並存的拉鋸 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，老公寓目前處於「高吸引力與高壓力」的拉鋸狀態，購屋族應留意以下三大現況：
- 土地增值撐腰： 雖然建物會隨屋齡貶值，但精華區土地年年增值，加上老公寓總價相對新成屋親民，且具備「低公設、高實用」與危老重建潛力，對小資族與置產族仍具吸引力。
- 貸款成數縮水： 全台老公寓平均核貸成數從五年前的 77.7% 下修至 74.9%。由於銀行對老屋折舊率評估較保守，授信條件收緊，導致買家自備款成數被迫提高至約二成五。
- 信用管制趨嚴： 受限貸令及政府信用管制影響，整體核貸環境收縮，銀行多優先將資源投向風險較低的新案，導致老公寓買家面臨「房價升、成數降」的雙重壓力。
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中南部也失守！桃園、台南、高雄頭款全破百萬 這股頭款漲勢不僅限於北部，中南部老公寓的進場門檻也大幅墊高。數據顯示，桃園、台南及高雄的老公寓頭款門檻已全數突破百萬大關：
- 桃園市： 自備款由 94 萬元增至 154 萬元。
- 台南市： 自備款由 75 萬元翻倍至 141 萬元。
- 高雄市： 自備款由 76 萬元增至 113 萬元。
台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮指出，台南受惠於南科效應與各項重大建設，老公寓房價補漲強勁，其自備成數在五年間增加 7.3 個百分點，是六都中負擔超車最明顯的區域。
🟡 裝修預算成為最後一根稻草 李家妮補充，買老公寓除了得準備高昂頭款，還得預留一筆不菲的翻新裝修費。在目前貸款成數不足且銀行估價趨於保守的環境下，年輕首購族若沒有長輩資助，想單靠儲蓄買進北市老公寓，挑戰性已大幅增加。
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NOWNEWS 今日新聞】提醒消費者，房屋買賣有一定風險，學習正確置產觀念、仔細審閱買賣合約，才能將損失風險降至最低。