台北市長候選人沈伯洋日前公布市政大秘寶宣布「無限都更」概念，對此蔣萬安陣營嘲諷天馬行空，對此行政院前政委張景森今（3）日直言「根本不用懷疑」，以國防部眷村改建為例，至今已完成七萬戶眷戶的安置，興建了大量新住宅，「你還在說不可行！」
沈伯洋拋「無限都更」 過去已有類似構想
對於沈伯洋提出「無限都更」概念，張景森說，事實上政府過去就已經按照類似的構想，完成了將近7萬戶的國軍老舊眷村改建安置。眷村改建，本質上就是由政府主導的大規模老屋遷建與都市更新，不是讓每一個眷村自己找建商、整合與改建，而是由政府把分散各地的老舊眷村（更新區）納入整體計畫，統籌興建或取得新住宅，讓居民搬進新家，把原來的土地和建築物騰出來，再逐步處理原來的土地，基本原則就是先建後遷、跨區整合、土地循環。
張景森表示，這套制度有成功，也有失敗的地方。尤其財務補貼與土地處分，有不少值得檢討之處。但是用這一套方法，政府已經讓將近7萬戶眷村住戶獲得安置，改善了居住環境，同時也釋出了大量原來的眷村土地，供後續更新與活化。這證明政府主導跨基地住宅更新，在實務上是做得到的。
盼「無限都更」給政府新刺激 張景森：缺的不是經驗是魄力！
張景森指出，當然眷村改建有其特殊的土地權屬、眷戶資格及法律制度，不能完全照搬到一般民間住宅更新。但是政府統籌規劃、跨區遷建、整合土地與資金的基本方法，仍然值得借鏡。只是現在的政府，似乎已經沒有當年那種統籌土地、住宅與資金，大規模推動都市改造的魄力，「我再強調一次，現在政府缺的不是經驗，而是魄力！」
張景森希望，沈伯洋提出的「無限都更」，能夠給政府一個新的刺激，讓大家重新思考，都市更新不必要一個基地、一個基地各自整合，有為的政府不應該只是提供容積獎勵，等待地主與建商自己去做，過去20年來，已經證明這種小政府的都市更新政策，成效遠遠不足以應付台灣老屋更新的需求。
張景森也提出對都市更新制度的長期思考，提出的一套改良版本，整理成十個具體步驟，供沈伯洋、蔣萬安以及中央政府參考。第一，建立全市都市更新與住宅交換平台。政府應該把需要更新的老舊社區，納入全市統一的更新平台，不必讓每個基地各自找建商、談條件、籌資金。市政府負責盤點更新需求、居民意願，以及台北市住宅供給及可開發土地，統籌安排更新時程與住宅交換。
第二，先找地興建「遷建住宅」，不是中繼住宅。政府先尋找適當基地，透過公開招商、民間合作或購買成屋，取得第一批遷建住宅。特別強調這是「遷建住宅」，不是「中繼住宅」。中繼住宅是暫時搬出去，等原地重建完成再搬回來。認為沒有必要把居民綁在原來的地址上，根本不相信大部分台北人一定要堅持跟他原來的鄰居住一起，原來住在同一棟公寓的人，未來不一定還要繼續當鄰居。有人希望靠近工作地點，有人希望靠近子女，有人希望換大房子，也有人希望換小房子。政府應該提供不同地點、坪數及價格的住宅，讓居民自由選擇。搬進新家，就是永久遷居，完成安置，老屋換新屋，不必再搬第二次。
第三，以屋換屋、以權換屋，多退少補。居民拿出原有的房屋與土地權利，交換政府提供的新住宅。雙方都經過公平估價，依照價值差額多退少補。例如原有房地價值1500萬元，選擇1200萬元的新住宅，就可以拿回300萬元；選擇1800萬元的新住宅，就要補足300萬元。這不是政府送房子，而是人民以自己的財產交換新的住宅。
第四，同意的先換，不同意的繼續住。假設某個社區有100戶，其中75戶願意換屋，25戶不願意。那就讓75戶先搬進新住宅，其他25戶繼續住在原地。不必等所有住戶同意，就可以開始改善居民的居住條件，也不必急著拆除舊屋。完成交換後，政府取得75戶舊房屋及相應的土地權利，開始成為舊社區的重要地主。這裡的75戶是自願交換的比例，不代表已經達到都市更新的法定同意門檻。交換住宅與拆除重建是兩個不同階段，前者可以先做，後者仍須依法辦理。
第五，取得的舊屋，先作為社會住宅與公共服務空間。政府取得舊屋以後，不必立即拆除。只要建築安全、消防及使用條件許可，可以適當整修，作為社會住宅、青年出租住宅、老人日間照顧、社區托育或其他公共服務空間。這等於把部分原本要投入興建社會住宅的資金，轉為透過換屋取得既有住宅，再加以整修利用。舊屋在等待整合期間，還可以產生租金收入，減少政府的資金負擔。
第六，政府逐步成為主要地主，再推動整體更新。隨著越來越多居民換屋，政府取得的房地權利逐步增加。原來100戶的社區，可能先有75戶換屋，後來增加到85戶、90戶。政府已經成為重要地主，就可以主動招商、規劃整體更新。剩下的住戶可以依法參與權利變換，取得更新後住宅或其他法定補償。當更新計畫符合都市更新法定條件，完成必要的同意、審議、權利變換及拆遷程序後，就可以依法進行拆除重建。
第七，政府以容積參與更新，不再白白送出容積獎勵。認為這是整套制度最重要的改革主張。土地是人民的，房子是人民的，但是新增容積是政府透過都市計畫創造的公共價值。過去政府主要把容積獎勵提供給地主及建商，希望他們願意更新。他主張改成，政府以容積參與更新，而不只是以容積獎勵更新。
張景森說明，政府除了以地主身分參與更新後的權利分配以外，應該透過修法，建立新增容積的公共利益回收制度。新增容積所創造的主要公共利益，應該回到都市更新循環基金，支持下一輪遷建住宅與跨區更新。當然容積並不是政府現行法律下可以任意出售的財產。這套公共回饋制度必須透過法律明確授權，也必須保障原地主權益，並考慮交通、公共設施及都市環境承載能力。
第八，引進建商、銀行及壽險資金。政府不必自己蓋所有房子，也不必獨自負擔全部資金。建商可以負責興建遷建住宅，也可以參加開發更新基地，銀行可以提供融資，壽險公司則可以在符合法令的條件下，投資長期出租住宅、社會住宅或提供長期資金。政府負責統籌規劃、建立交易制度、保障居民權益及回收公共利益。民間負責資金、建築、管理與經營。
第九，更新完成後，處分部分住宅，回收資金。舊基地完成重建後，政府依照原有房地權利、資金投入及依法取得的公共回饋，分配更新後的住宅與其他資產。一部分出售，回收初期資金；一部分保留作為社會住宅或出租住宅；另一部分可以作為下一輪交換住宅的資源。這樣就不必每完成一批更新，都重新投入同樣規模的政府預算。
第十，建立都市更新循環基金，持續推動下一輪更新。政府把出售住宅的收入、出租收益及依法取得的公共容積回饋，納入都市更新循環基金。再用這些資源取得下一批遷建住宅，讓更多老舊社區加入交換。
國防部眷村改建近7萬戶安置 張景森：千萬不要再說不可行！
張景森提到，上述整套制度形成一個循環，興建遷建住宅、居民以屋換屋、政府取得舊屋、舊屋暫時活化、整合舊基地、更新重建、回收資金、興建下一批遷建住宅。不能保證每一個更新案都能賺錢，但是透過跨基地整合、容積公共回饋及資產循環，可以減少對政府持續補貼的依賴。結語是都市更新最需要更新的是制度本身。
張景森指出，國軍眷村改建已經證明，政府可以統籌分散各地的老舊住宅，先建後遷，跨區安置，再逐步處理原有土地。今天有更成熟的金融市場、更大的民間資金，也有更完整的都市計畫與住宅政策工具，應該有機會把這套制度做得更好。希望沈伯洋的「無限都更」能夠引起真正的政策討論，也希望蔣萬安以及中央政府都能認真研究。
最後張景森說，都市更新不應該是哪一個政治人物的專利，更不應該只是選舉政見。先建後遷，以屋換屋；跨區整合，容積入股；公私合作，資金循環。這就是他所構想的「無限都更」實施的10個具體步驟，因此千萬不要再說它不可行了，國防部透過眷村改建，已經完成將近7萬戶眷戶的安置，也興建了大量新住宅，「你還在說不可行！」