今（8）日美國總統川普公布首波對等關稅名單，共有14國被課徵25%到40%關稅，目前台灣尚未在公布名單內，仲量聯行今日也舉辦2025年第二季商用不動產市場最新趨勢與展望記者會，仲量聯行董事總經理侯文信表示，對於不動產市場受到關稅影響，工業不動產主要還是看實際需求，目前影響不大，商業不動產租賃因為單價較高，所以會觀望一到兩季，如果像日韓被課徵25％關稅，傳統產業可能會比較辛苦，不過對半導體影響有限，像是台積電還有擴廠需求，所以影響就還好。下半年對於建商來說，則是機會與挑戰並存。
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▲本季台北整體A辦成交量為7,020坪，台北核心商業區為6,512坪，南港商業區為508坪，核心區域仍是市場主力。（圖／仲量聯行提供）
企業租賃策略轉向 小單位成A辦租賃成交主力
仲量聯行指出，2025年第二季台北市A級辦公租賃市場總成交量為7,020坪，2025上半年累計達20,258坪，較去年同期減少17%，小於200坪的小單位成交占比高達48%，為支撐租賃市場需求的主要動力。相較之下，700坪以上的大坪數成交占比較上季顯著下降11%，顯示企業面對大規模搬遷案與擴編決策更為保守。與此同時，商務中心與共享空間等彈性場域的租賃交易件數亦較以往顯著增加，反映企業在不確定性下傾向採取空間靈活化策略。仲量聯行董事總經理侯文信分析，這是因為商務中心等小面積辦公室裝潢成本等資金需求較小，企業可以先租1到2年，等到市場穩定之後再選擇購入。
同時，台灣整體商用不動產買賣市場上半年累計交易金額為新台幣1427億元，較去年同期下滑9%，市場觀望氣氛明顯升高。然而，工業不動產廠房交易連三季成長，顯示產業剛性需求穩定。
▲本季台北整體A辦交易以小面積單位（0到200坪）為主，成交件數占比48%，反映當前租戶偏好靈活、小坪數優質A辦。（圖／仲量聯行提供）
南港大坪數A辦成交動能受限 租金成長仍具韌性
根據仲量聯行統計，2025年第二季南港商業區A辦成交量僅508坪，占整體台北市A辦成交量的7%，顯示成交動能明顯放緩。仲量聯行觀察，南港商辦供給以大面積物件為主，在企業普遍採取保守決策態度的背景下，搬遷與擴編計畫多處於觀望階段，導致整體需求縮手。雖然成交量有限，但市場仍持續去化庫存，空置率進一步由18.1%降至17.9%，顯示部分中小型單位仍有穩定吸納力。然而，下半年市場將面臨顯著的新增供給壓力，包括中華電信南港商業大樓與世界明珠A棟兩大案預計完工，將為市場帶來17,384坪新供給，預期整體空置率將再度走高，市場競爭將更加激烈。
在租金方面，受惠於上季台壽C3新案釋出帶動，南港本季平均租金微幅上漲，由新台幣每月2,352 元／坪調升至新台幣每月2,366元／坪，季增率為0.58%。儘管價格小幅上揚，但考量供給增加與需求轉趨保守，未來租金成長空間有限。另外，仲量聯行表示，北士科在輝達搬進去前一年才會有明顯升幅，主要是北士科目前交通不算太方便。目前北士科的租金差不多在每坪2000到2500元，跟內湖科學園區差不多，另外，根據統計資料指出，內湖科學園區有下降3％的趨勢，有被南港商業區影響的情況，因為南港有高鐵、台鐵、捷運優勢。
▲南港商辦多屬大面積單元，本季企業決策傾向保守態度下，企業對搬遷策略持觀望態度。（圖／仲量聯行提供）
仲量聯行商業不動產部副總經理游淑芬表示：「台北核心商業區與南港商業區整體A辦租金水準受到新落成大樓支撐，本季整體租金呈現微幅上揚。然而，面對下季大量新供給入市，業主需及早調整租賃策略，例如延長免租期、提供彈性租期與裝修方案，方能維持競爭力與出租表現。從成交結構觀察可見，本季近五成交易屬於小坪數單位，顯示市場需求已轉向更具彈性與靈活性的空間方案。隨著供給擴大，租戶在議價上將擁有更大空間，爭取租金優惠與彈性條件的能力亦相對提升。」
商用不動產自用型需求撐盤 投資買方觀望續航
廠房交易量本季季增13%，代表性案例包括和碩以新台幣56.38億元購入宏達電桃園廠，展現產業擴產決心。廠辦市場則以自用型需求為主，本季交易金額達新台幣88億元，代表交易如美好證券與相關法人聯手購入華固V-Park B棟。物流資產方面，本季迎來今年首宗大型交易，遠見智能物流倉儲以新台幣 62.44億元成交，顯示市場對長期物流需求仍具信心。在整體市場保守氛圍中，投資型買家多持續觀望，等待價格修正與入場契機；反觀自用型企業則積極進行資產布局，由科技產業帶動，本季自用型交易占比上升至 65%。
貸款限制升溫！土地交易降溫 Q4或明年看是否調整
土地交易方面，在央行第七波信用管制持續發酵下，購地貸款額度與土建融資條件趨嚴，使開發商資金調度受限，加上銷售周期拉長，導致土地市場交易熱度明顯趨緩。本季土地總交易額達新台幣279億元，較上季減少35%，年減幅亦達22%。侯文信認為，小建商有可能會倒閉，大建商不用擔心，信用管制至少會維持一年，可以看今年第四季或明年第一季會不會調整。不過建商越來越注重政府招商案件，像是捷運聯開、公辦都更等案件。
▲本季住宅及商業土地總交易額為新台幣213.4億元，較上季相比分別下滑59%及12%。（圖／仲量聯行提供）
基本面展韌性 下半年機會與挑戰並存
面對經濟不確定因素，本季投資人整體策略趨於保守。不過上市櫃企業上半年獲利創新高，半導體產業需求強勁支撐市場基本面，預期下半年投資動能有望逐步回溫。侯文信表示：「科技業需求推動工業地產交易活絡，包括和碩、群聯電子等
科技大廠積極投入資金布局，推升本季工業不動產交易量上揚。其中
廠房更已連續三季成長，顯見產業長期發展信心不減。
雖然建商普遍面臨融資壓力，但仍有資本實力雄厚的建商把握時機，以更具彈性的價格策略取得核心地段，靜待未來市場回溫。惟對等關稅政策走向未明，加上台幣升值可能壓縮出口導向產業利潤，未來整體企業資本支出仍須審慎觀察。」
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▲仲量聯行2025第二季記者會，仲量聯行商業不動產部副總經理游淑芬(左一)、台灣董事總經理侯文信(左二)、行銷部經理邱凡芮(右一)一同出席。（圖／記者張家瑋攝）