台北市高達七成房子屋齡超過 30 年，甚至每七間就有一間高達 50 年。面對老舊建物去化緩慢，House123 創辦人邱愛莉在「2026 房地產年會」中直言，都更最大的難關永遠是「人」。她以自己成功推動「危老都更」的新生南路實例分享，強調地主必須主動出擊，成為一個「有 Sense 的地主」，才能讓老宅成功翻身，該案最終售價更驚人高達 6,238 萬元，換算每坪單價破 150 萬元。
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邱愛莉實戰：新生南路舊公寓變身 單價 152 萬驚艷市場
邱愛莉分享，她於 2017 年買進位於台北市新生南路的一棟舊公寓自住。當時有建商上門提議危老重建，但因需要 100% 屋主同意，整合卻卡在最後一位鄰居身上。她並未選擇對立，而是
主動成為地主與建商間的橋樑。
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溝通的關鍵在於同理心，而非法律數據。」邱愛莉指出，只要地主群中有一兩位客觀理性、「有 Sense」且能取得鄰居信任的人，就能有效推進。她甚至在每次打電話溝通前都先擬好逐字稿，這項計畫於 2021 年順利拆遷、2024 年底完工，最終該房產在 2025 年以
總價 6,238 萬元、拆算單價每坪 152.94 萬元成功售出，寫下老屋翻身的新傳奇。
▲邱愛莉新生南路都更案「原貌」曝光。這棟舊公寓當年靠地主主動整合，成功從老宅變身高價電梯大樓。（圖／記者徐銘穗攝,2026.04.29） 🟡
殘酷現實：這 3 類老屋最常被都更團隊「Pass」
雖然成功案例誘人，但邱愛莉直言，並非每個房子都有改建機會。她點出三種最容易被開發商「Pass（跳過）」的情形，建議屋主轉向考慮「老宅延壽」：
- 基地面積過小： 若基地僅 100 多坪，改建後會變成抗風性差的「紙片屋」，開發效益低。
- 位處窄巷或死巷： 若路寬不足 6 米（即便身處靜巷第一排），受限於建築法規與容積獎勵，改建後的坪數往往會縮水。
- 原容積已用滿： 許多 5 層樓公寓當年蓋得太紮實，在現行獎勵下無法達成「室內一坪換一坪」，地主參與意願極低。
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重建不成轉「延壽」：老屋整建也是增值路徑
政府今年推動 50 億元的補助，正是提供給無法都更的公寓進行「老宅延壽」。邱愛莉強調，
針對這類「不好改建」的房子，「老宅延壽」是提升居住安全與資產價值的務實方法。透過「老屋整建」（如外牆拉皮、增設電梯、室內管線更新），雖然無法完全改變結構體，但能大幅改善居住品質。
台北建築安全履歷協會理事長戴雲發也補充，呼籲屋主
應以「結構安全」為唯一指標，若房子已出現嚴重裂縫或列為紅黃單，則應儘速推動重建；若結構尚可，透過整建維護也能讓老屋再戰 20 年。想知道自家老屋是否屬於「必拆」等級？請參考專家解析：[
921沒倒不代表安全！戴雲發示警：5種房趕快拆 改建or延壽5關鍵]
▲House123 創辦人邱愛莉出席房地產年會，強調都更整合需具備「同理心」，並呼籲地主應主動出擊，掌握老宅翻身的關鍵契機。（圖／記者徐銘穗攝,2026.04.29）
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NOWNEWS 今日新聞】提醒消費者，房屋買賣有一定風險，學習正確置產觀念、仔細審閱買賣合約，才能將損失風險降至最低。